Chống thấm lô gia, ban công chung cư: phần nào chủ nhà tự làm, phần nào báo ban quản lý

Thấm ở lô gia, ban công căn hộ chung cư thường đến từ một trong bốn chỗ: sàn lô gia (dốc sai, phễu thu tắc, lớp chống thấm hỏng ở chân tường, cổ ống), ngưỡng và khung cửa đi ra lô gia, khe giữa khung cửa kính, cửa sổ với tường, và tường bao bên ngoài toà nhà (nứt, mạch hở, keo trám hỏng). Ba chỗ đầu nằm trong căn hộ, chủ nhà thường tự thuê thợ sửa. Tường bao ngoài là phần sở hữu chung theo Luật Nhà ở, nên phải báo ban quản lý, không tự đu dây ra ngoài trám.

Việc cần làm trước tiên là ghi lại thấm khi nào: chỉ khi mưa (nhất là mưa tạt theo một hướng gió) thì nghi cửa, khe kính, tường ngoài. Thấm cả khi trời khô, sau lúc giặt giũ hay lau rửa lô gia thì nghi sàn, phễu thu, ống thoát. Nhà còn trong 5 năm bảo hành, báo chủ đầu tư trước khi tự sửa.

Phần nào của ai: riêng, chung và bảo hành

Điều 142 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15:

• Phần sở hữu riêng gồm "phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó" và trang thiết bị dùng riêng gắn với căn hộ (khoản 1).
• Phần sở hữu chung gồm "khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng…", hệ thống thoát nước và các phần khác không thuộc sở hữu riêng (điểm b khoản 2).
• Hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần riêng, phần chung; không ghi thì xác định theo điều này (khoản 3).

Nghĩa là diện tích lô gia là của bạn, nhưng kết cấu sàn và tường bao mặt ngoài nằm trong danh mục phần chung. Ranh giới của lớp chống thấm, lớp gạch lát lô gia, khung cửa kính thường phải đọc hợp đồng mua bán và bản nội quy toà nhà.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD (bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026 của Bộ Xây dựng, gồm sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD, 32/2025/TT-BXD, 08/2026/TT-BXD):

• Chủ sở hữu bảo trì phần sở hữu riêng, đóng kinh phí bảo trì phần chung; bảo trì phần riêng không được ảnh hưởng căn khác và hệ thống chung (Điều 31).
• Các hạng mục thuộc khoản 2 Điều 142 (trong đó có tường bao ngôi nhà) được dùng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì (khoản 1 Điều 34).
• Chủ sở hữu phải tạo điều kiện cho đơn vị bảo trì sửa "các hư hỏng thấm, dột của sàn, khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung" (điểm g khoản 1 Điều 41), và khi có hư hỏng phần chung nằm trong khu vực sở hữu riêng thì phải hỗ trợ đơn vị vận hành, đơn vị thi công (khoản 2 Điều 32).
• Bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo pháp luật xây dựng thực hiện (khoản 3 Điều 32).

Bảo hành: theo Điều 129 Luật Nhà ở, nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng. Nội dung bảo hành gồm sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cấp thoát nước… Bên bán có trách nhiệm bảo hành. Nếu toà nhà còn trong hạn này, gửi phản ánh bằng văn bản cho chủ đầu tư và ban quản lý, kèm ảnh, thời điểm thấm. Tự đục sửa trước có thể gây tranh cãi về trách nhiệm.

Mặt ngoài: điểm b khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở cấm "cố ý gây thấm dột" và "sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc". Muốn làm gì ở mặt ngoài (sơn chống thấm tường ngoài, thay khung kính, lắp kính ban công) đều phải hỏi theo nội quy của ban quản lý toà nhà bạn.

Các văn bản trên được sửa đổi nhiều lần trong 2025 và 2026, bạn nên kiểm tra bản mới nhất.

Khu tập thể cũ: theo khoản 2 Điều 1 Quy chế, nhà chung cư cũ thuộc tài sản công chưa được cải tạo, xây dựng lại chỉ được khuyến khích áp dụng Quy chế. Nhiều khu tập thể không có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, nên việc sửa phần chung (tường ngoài, mái) có thể phải do các hộ cùng thoả thuận hoặc qua đơn vị đang quản lý khu nhà. Hỏi tổ trưởng dân phố hoặc đơn vị đang quản lý khu nhà trước khi sửa phần đi chung.

Vị trí	Thường thuộc	Ai xử lý
Lớp gạch, lớp chống thấm sàn lô gia, phễu thu trong lô gia	Theo hợp đồng; thường chủ căn sửa, phần kết cấu sàn là phần chung	Chủ căn hộ (báo ban quản lý nếu thấm xuống căn dưới)
Ngưỡng cửa, khung cửa đi, cửa sổ, gioăng, keo phía trong	Thiết bị gắn với căn hộ (theo hợp đồng)	Chủ căn hộ
Keo trám mặt ngoài khung kính, tường bao, mạch tường ngoài, gờ chỉ nước	Tường bao ngôi nhà là phần chung	Ban quản lý, đơn vị bảo trì có năng lực
Ống thoát nước mưa đứng, ống thoát chung đi qua lô gia	Hệ thống thoát nước, phần chung	Ban quản lý
Toà nhà còn trong 60 tháng bảo hành	Bên bán (chủ đầu tư)	Báo chủ đầu tư

Nguyên nhân thấm hay gặp

Sổ tay bảo trì nhà (Building Maintenance Guidebook) của Buildings Department Hồng Kông, cơ quan quản lý xây dựng và nhà cửa của chính quyền Hồng Kông, liệt kê các nguyên nhân thấm từ bên ngoài, rất giống chung cư Việt Nam:

• Tường ngoài: nứt, mạch nối, rỗ tổ ong bê tông, chỗ yếu, lỗ thủng, xà bần còn sót, dịch chuyển của cấu kiện; gạch ốp, mosaic bong, lớp sơn nứt.
• Cửa sổ: chèn khe quanh khung không đạt; khung, cánh biến dạng; gioăng, keo, matit giữ kính hoặc khung hỏng.
• Máy điều hoà: hộc, giá đặt cục nóng nghiêng vào trong nhà; thiếu keo trám quanh chỗ đặt máy.
• Sàn: rò từ ống, thiết bị vệ sinh, chỗ lắp ống và keo trám không đúng.

Riêng với lô gia, ban công, thêm mấy nguyên nhân thực tế hay gặp:

• Sàn lô gia dốc sai về phía cửa thay vì về phễu thu, hoặc phễu thu bị lá, xơ vải máy giặt làm tắc, nước đọng lâu rồi thấm qua ngưỡng cửa hoặc chân tường.
• Chân tường và góc giữa sàn và tường, cổ ống xuyên sàn (ống thoát nước mưa, ống thoát máy giặt, ống nước ngưng điều hoà): chỗ lớp chống thấm dễ hở nhất. Tài liệu Mapelastic của Mapei nhấn mạnh trong chống thấm, chi tiết quyết định kết quả, và phải dùng băng chuyên dụng ở góc giữa mặt ngang và mặt đứng, khe co giãn, cùng bộ phụ kiện riêng cho miệng thoát.
• Ngưỡng cửa đi ra lô gia thấp hoặc bằng mặt sàn lô gia.
• Khoan bắt giá phơi, giá cục nóng, khung kính xuyên qua lớp chống thấm hoặc tường ngoài mà không trám.
• Nước ngưng điều hoà xả thẳng ra sàn lô gia, chảy liên tục. Xem thêm bài điều hoà chảy nước.

Bạn tự kiểm tra được gì

1. Nhật ký thấm. Ghi ngày, giờ, mưa to hay nhỏ, gió hướng nào, vết thấm loang từ đâu. Chụp ảnh cùng một góc mỗi lần. Đây là bằng chứng khi làm việc với ban quản lý, chủ đầu tư.
2. Dọn phễu thu lô gia, đổ một xô nước xem có thoát nhanh không, nước có đọng ở góc nào không. Đọng nước là dấu hiệu dốc sai.
3. Xem ngưỡng cửa, chân tường lô gia: gạch bộp (gõ nghe rỗng), mạch gạch nứt, keo chân tường bong.
4. Xem gioăng cửa kính: gioăng co, bong, nứt; cánh cửa đóng không khít. Với cửa lùa, xem ray dưới có rác chặn đường thoát nước của ray không.
5. Thử nước từng đoạn khi trời khô (cách làm thực hành, không phải phép thử tiêu chuẩn): nhờ một người ở trong nhà quan sát, dùng vòi nước tưới nhẹ từ dưới lên, mỗi lần một đoạn (ngưỡng cửa, rồi chân khung, rồi cạnh bên, rồi đỉnh khung), mỗi đoạn vài phút rồi chờ. Tưới từ dưới lên để nước không chảy xuống làm lẫn vị trí. Chỉ tưới phần với tới được từ bên trong lô gia, không vươn người ra ngoài lan can.
6. Thử sàn lô gia: bịt phễu thu, đổ nước ngập nhẹ, đánh dấu mực nước, theo dõi trần và tường căn dưới (nhờ hàng xóm) cùng tường phòng bên cạnh. Xem cách ngâm thử đúng ở mục dưới.
7. Thấm lan từ tường ngoài vào cả những chỗ không có cửa: báo ban quản lý, kèm ảnh, nhật ký.

Bài tường bị thấm, bong sơn có thêm cách đọc vết thấm trên tường trong nhà.

Vật liệu chống thấm phù hợp

Mỗi vị trí cần loại vật liệu khác nhau. Dưới đây là thông số theo tài liệu kỹ thuật chính hãng của vài sản phẩm có ghi ứng dụng ban công, lô gia, khung cửa. Đây là ví dụ để bạn và thợ đối chiếu, không phải chỉ định duy nhất. Luôn làm theo tài liệu bản mới nhất của đúng sản phẩm.

Sàn lô gia, ban công (nằm dưới lớp gạch)

Sản phẩm	Loại	Theo tài liệu hãng
SikaTop Seal-109 (Sika Việt Nam, biện pháp thi công 09/2018)	Vữa xi măng polyme cải tiến 2 thành phần	Ứng dụng ghi rõ ban công. Trộn A:B = 1:2 theo khối lượng, không thêm nước, máy trộn dưới 500 vòng/phút. Hai lớp, mỗi lớp 1,0 đến 1,5 kg/m², lớp sau thi công khoảng 4 giờ sau lớp trước. Bề mặt hút nước phải làm ẩm nhưng không đọng nước
SikaTop-107 Seal VN (Sika Việt Nam, 3/2026)	Vữa xi măng polyme 2 thành phần	Ứng dụng có sân thượng và ban công. Khoảng 1,5 đến 2,0 kg/m²/lớp, luôn tối thiểu 2 lớp, không quá 4 kg/m² mỗi lần. Chờ 4 đến 8 giờ (trên 20°C) giữa hai lớp. Chờ tối thiểu 3 ngày trước khi ngâm nước. Bảo dưỡng tránh nắng, gió 3 đến 5 ngày
KOVA CT-11A Plus Sàn (KOVA, 12/2024)	Gốc acrylonitrile, alkylsiloxan, trộn xi măng	Bề mặt áp dụng có ban công. Trộn 1 kg xi măng : 0,5 lít nước : 1 kg CT-11A, dùng trong 1 giờ. 2 đến 3 lớp cách nhau 4 đến 6 giờ, để khô ít nhất 5 ngày. Sàn mới phải chờ tối thiểu 21 ngày. Giáp mí tường sàn gia cố vải thuỷ tinh; vết nứt trám trước bằng CT-14. Không bền dưới nắng trực tiếp, phải có lớp gạch hoặc vữa bảo vệ
Mapelastic (Mapei, tài liệu 7587-7-2026)	Vữa xi măng đàn hồi 2 thành phần	Ứng dụng ghi rõ ban công, sân thượng trước khi lát gạch. Tổng dày tối thiểu 2 mm, không quá 2 mm mỗi lớp. Lưới sợi thuỷ tinh Mapenet 150 trong lớp đầu cho ban công, sân thượng. Lớp sau thi công sau 4 đến 5 giờ. Tránh mưa 24 giờ đầu. Chờ tối thiểu 5 ngày trước khi lát gạch (điều kiện tốt có thể rút còn 24 giờ). Có thể thi công lên gạch cũ nếu gạch bám chắc, sạch dầu mỡ, sáp, sơn. Lát gạch bằng keo xi măng loại C2

Điểm chung của các tài liệu: bề mặt phải sạch, chắc, không bong bộp; vết nứt phải xử lý trước; góc tường sàn, cổ ống, miệng phễu phải gia cố riêng; và sau lớp chống thấm phải có lớp bảo vệ (gạch, vữa) với loại không chịu nắng.

Khe giữa khung cửa, cửa sổ và tường

• Sổ tay của Buildings Department Hồng Kông hướng dẫn: nếu rò ở lớp chèn giữa khung và tường, thay phần chèn hỏng bằng vữa xi măng cát chống thấm đầm chặt, rồi trám thêm keo mastic hoặc silicone phù hợp dọc chu vi khung phía ngoài; bậu cửa sổ ngoài tường phải dốc ra ngoài để nước không đọng, phía trên ô cửa nên có rãnh (gờ chỉ nước) để nước từ tường phía trên nhỏ giọt ra ngoài; phía trong có thể bơm vật liệu phù hợp vào vết nứt quanh khung. Rò ở chỗ cánh và khung thì kiểm tra, thay gioăng. Rò ở mối ghép khung tán đinh thì trám lại keo mối ghép. Khung biến dạng thì thay.
• Ví dụ một loại keo có ghi đúng ứng dụng này: Sikaflex-134 Bond & Seal (Sika Việt Nam, 3/2026) là keo PU đàn hồi, ứng dụng có "trám khe bao quanh ống gió và khung bao cửa sổ", dùng trong nhà và ngoài trời. Tài liệu hãng ghi khe nên rộng trên 10 mm và dưới 35 mm, sâu tối thiểu 10 mm, tỉ lệ rộng : sâu 2:1 với khe tường; dùng thanh chèn (backing rod); nhiệt độ bề mặt 5 đến 40°C và cao hơn điểm sương ít nhất 3°C; khô mặt khoảng 70 phút; bề mặt phải sạch, khô, bỏ keo cũ và lớp sơn bám kém.
• Bắn một đường keo mỏng đè lên keo cũ đã bong thường không bền. Keo cũ phải được cắt bỏ, làm sạch.

Tường ngoài

Tường bao là phần chung. Sơn chống thấm, trám nứt, thay gạch ốp mặt ngoài là việc ban quản lý thuê đơn vị có năng lực thực hiện bằng kinh phí bảo trì, theo đúng màu và kiến trúc của toà nhà. Chủ căn hộ không nên tự sơn mặt ngoài, vì Luật Nhà ở cấm sơn, trang trí mặt ngoài không đúng thiết kế, kiến trúc. Với nhà riêng, xem bài tường bị thấm, bong sơn.

Thử nước sau khi sửa

Sàn lô gia (ngâm thử). Bản tin kỹ thuật TB266 của Ardex Australia (2020) hướng dẫn:

• Chờ lớp chống thấm khô đủ theo tài liệu sản phẩm (ví dụ SikaTop-107 ghi tối thiểu 3 ngày trước khi ngâm nước).
• Kiểm tra lỗ kim, chỗ hở trước khi ngâm. Bịt mọi miệng thoát, đổ nước quanh nút bịt trước để kiểm tra chỗ nút và phễu.
• Ngâm sâu tối thiểu 25 mm, tối đa 100 mm ở điểm thấp nhất, trung bình không quá 65 mm.
• Ghi tình trạng phía dưới trước khi ngâm và mỗi 4 giờ một lần.
• Ngâm ngoài trời thì không làm khi dự báo có mưa. Đặt một khay kín nước bên cạnh để so lượng nước bay hơi; mực nước ở sàn giảm nhiều hơn hẳn khay là có rò.
• Ngâm tối thiểu 24 giờ, không quá 72 giờ liên tục. Rò thì xả nước, tìm và sửa chỗ hỏng, chờ khô rồi ngâm lại.
• Đạt thì xả nước, để ít nhất 24 giờ trước khi lát gạch.

Ở chung cư, báo căn dưới trước khi ngâm và nhờ họ kiểm tra trần.

Cửa kính, khe khung. Sau khi sửa, sổ tay của Buildings Department Hồng Kông khuyên yêu cầu thợ thử nước để chắc không còn rò. Có phương pháp tiêu chuẩn cho thử nước tại công trình: AAMA 501.2, theo mô tả của Intertek, phun nước bằng vòi cầm tay đầu phun loại B25 #6.030, áp 30 psi tại đầu phun, hướng vuông góc vào mối nối, cách khoảng 1 foot (khoảng 30 cm), di chuyển chậm, 5 phút cho mỗi 5 foot (khoảng 1,5 m) mối nối, người ở trong quan sát và ghi lại. Theo bài phân tích của công ty tư vấn Interactive Resources (1999), phép thử bằng vòi phun kiểu này hiệu quả nhất với mối nối được thiết kế kín cố định, phù hợp nhất với mối nối không mở được, và không mô phỏng được luồng khí đẩy nước vào như khi mưa có gió; muốn mô phỏng mưa có gió thì cần thử bằng buồng chênh áp. Với căn hộ, thử bằng vòi nước từng đoạn từ dưới lên như mục tự kiểm tra là cách thực tế, nhưng phải làm ở mặt trong lô gia hoặc do đơn vị có thiết bị an toàn làm ở mặt ngoài.

An toàn

• Không trèo, vươn người ra ngoài lan can, cửa sổ để trám keo, tưới nước. Mọi việc ở mặt ngoài toà nhà là làm việc trên cao, phải do đơn vị có năng lực, có thiết bị và biện pháp an toàn, được ban quản lý cho phép. Quy chế yêu cầu bảo trì phần xây dựng nhà chung cư do đơn vị có năng lực thực hiện.
• Rơi vật từ trên cao. Dọn chậu cây, dụng cụ khỏi mép lan can khi thi công. Không để vữa, keo rơi xuống dưới.
• Ngâm nước ảnh hưởng căn dưới. Báo trước, ngâm đúng thời gian, có người theo dõi.
• Hoá chất. Vữa chống thấm gốc xi măng có tính kiềm, keo PU và PU lỏng có hơi dung môi hoặc chất gây kích ứng. Đeo găng, kính, khẩu trang theo tài liệu sản phẩm, mở thông gió. KOVA yêu cầu mang găng tay, khẩu trang, kính khi thi công, dính mắt rửa nhiều nước sạch và đi khám.
• Điện. Lô gia thường có ổ cắm máy giặt, đèn, cục nóng điều hoà. Ngắt điện khi đục sàn, ngâm nước.
• Không khoan bừa vào tường ngoài, dầm. Theo Luật Nhà ở, thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực là hành vi bị nghiêm cấm.

Phần cho thợ: khoanh vùng và xử lý lô gia chung cư

Trước khi nhận việc:

• Hỏi năm bàn giao toà nhà. Còn trong 60 tháng bảo hành thì khuyên khách báo chủ đầu tư trước.
• Hỏi nội quy về giờ thi công, vận chuyển phế thải, việc đục sàn lô gia, thay kính.
• Xin ảnh, nhật ký thấm: thấm theo mưa hay theo sinh hoạt.

Khoanh vùng:

1. Thấm theo mưa: thử nước từng đoạn khung cửa từ dưới lên; xem mạch tường ngoài, gờ chỉ nước, keo quanh khung từ bên trong lô gia nếu nhìn được; xem giá cục nóng có nghiêng vào trong không. Nếu nguồn ở tường bao ngoài, lập biên bản ảnh cho khách gửi ban quản lý; không tự làm mặt ngoài.
2. Thấm theo sinh hoạt: bịt phễu thu, ngâm thử sàn lô gia; thử riêng phễu thu và ống xả máy giặt bằng nước màu; xem cổ ống xuyên sàn từ trần căn dưới (cần căn dưới đồng ý).
3. Đo ẩm chân tường, ngưỡng cửa để vẽ vùng ẩm lan từ đâu.

Xử lý theo vị trí:

• Khe khung cửa phía trong: cắt bỏ keo cũ, làm sạch, chèn thanh backing rod, trám keo đúng kích thước khe theo tài liệu hãng (ví dụ Sikaflex-134: khe 10 đến 35 mm, tỉ lệ 2:1). Lớp chèn giữa khung và tường bị rỗng thì theo hướng dẫn Hồng Kông: thay bằng vữa chống thấm đầm chặt, trám keo chu vi khung.
• Sàn lô gia: dỡ gạch, tạo lại dốc về phễu thu (Mapei dùng vữa Planitop Fast 330 cho lớp tạo dốc đến 30 mm); xử lý vết nứt; gia cố góc tường sàn, cổ ống, miệng phễu bằng băng và phụ kiện của cùng hệ; quét lớp chống thấm đủ số lớp, định mức; kéo lớp chống thấm lên chân tường và vào dưới ngưỡng cửa; ngâm thử 24 đến 72 giờ; lát lại gạch bằng keo phù hợp. Không pha thêm nước vào vật liệu khi hãng ghi không thêm nước.
• Không đục gạch chỉ khi gạch bám chắc và nguồn thấm là mạch gạch: một số hệ (như Mapelastic) cho phép thi công lên gạch cũ bám chắc, nhưng sau đó phải lát lớp hoàn thiện mới.
• Cổ ống thoát nước mưa chung đi qua lô gia: là phần chung, phối hợp ban quản lý.

Nghiệm thu với khách: ảnh từng bước (nhất là lớp chống thấm trước khi lát), biên bản ngâm thử có giờ bắt đầu, kết thúc, mực nước; tên, lô vật liệu đã dùng.

Khi nào nên gọi thợ hoặc báo ban quản lý?

Gọi thợ khi: thấm qua ngưỡng cửa, chân tường lô gia; nước đọng do dốc sai; gioăng, keo phía trong khung cửa hỏng; cần ngâm thử, dỡ gạch làm lại chống thấm lô gia.

Báo ban quản lý (và chủ đầu tư nếu còn bảo hành) khi: thấm theo mưa ở tường không có cửa; nứt tường ngoài, gạch ốp ngoài bong; keo mặt ngoài khung kính hỏng; ống thoát nước mưa chung rò; nước từ lô gia tầng trên chảy xuống.

Câu hỏi thường gặp

Lô gia là của riêng tôi, sao thấm tường ngoài lại phải báo ban quản lý?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, diện tích ban công, lô gia thuộc phần sở hữu riêng, nhưng tường bao ngôi nhà, sàn (kết cấu) thuộc phần sở hữu chung. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cho phép dùng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì các hạng mục này, và việc bảo trì phần xây dựng phải do đơn vị có năng lực làm.

Chung cư mới bàn giao 2 năm đã thấm lô gia, ai chịu?

Luật Nhà ở 2023 quy định nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng kể từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng, gồm hư hỏng sàn, tường, các phần ốp, lát, trát, hệ thống thoát nước. Gửi văn bản kèm ảnh cho chủ đầu tư và ban quản lý trước khi tự sửa.

Tôi có được tự sơn chống thấm tường ngoài ở lô gia nhà mình không?

Không nên tự làm. Tường bao ngoài là phần chung, và Luật Nhà ở cấm sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế, kiến trúc. Ngoài ra đây là việc trên cao, nguy hiểm. Báo ban quản lý để họ thuê đơn vị có năng lực.

Chống thấm lô gia có cần đục gạch không?

Tuỳ nguồn thấm. Thấm ở ngưỡng cửa, chân tường, cổ ống, dốc sai thì thường phải dỡ gạch để làm lại lớp chống thấm và dốc. Một số hệ như Mapelastic cho phép thi công lên gạch cũ nếu gạch bám chắc, nhưng sau đó phải lát lớp gạch mới lên trên.

Quét chống thấm lô gia mấy lớp?

Theo tài liệu hãng: SikaTop-107 luôn tối thiểu 2 lớp; SikaTop Seal-109 hai lớp, mỗi lớp 1,0 đến 1,5 kg/m²; KOVA CT-11A Plus Sàn 2 đến 3 lớp; Mapelastic tổng dày tối thiểu 2 mm, có lưới gia cố cho ban công.

Sau khi chống thấm bao lâu thì ngâm thử nước được?

Theo tài liệu sản phẩm. Ví dụ SikaTop-107 ghi chờ tối thiểu 3 ngày trước khi ngâm nước. Bản tin của Ardex hướng dẫn ngâm thử tối thiểu 24 giờ, không quá 72 giờ, sâu 25 đến 100 mm, kiểm tra phía dưới mỗi 4 giờ.

Khe cửa kính bị thấm, bắn thêm keo silicone lên có được không?

Thường không bền nếu đè lên keo cũ đã bong. Keo cũ phải được cắt bỏ, bề mặt sạch, khô; khe đủ sâu thì chèn thanh backing rod rồi mới trám. Nếu lớp chèn giữa khung và tường đã rỗng, sổ tay Hồng Kông khuyên thay bằng vữa chống thấm đầm chặt rồi mới trám keo chu vi. Phía ngoài khung là việc của ban quản lý.

Mưa tạt mới thấm, trời mưa thẳng thì không, là do đâu?

Thường do khe giữa khung cửa và tường, gioăng cánh cửa, gờ chỉ nước phía trên ô cửa, hoặc mạch tường ở mặt hứng gió. Ghi lại hướng gió mỗi lần thấm, thử nước từng đoạn từ dưới lên để khoanh vùng.

Đặt thợ trên Thuê Thợ 365

Khi đã biết thấm ở phần trong căn hay ở mặt ngoài toà nhà, bạn sẽ không phải trả tiền cho việc lẽ ra thuộc bảo hành hoặc kinh phí bảo trì chung. Bạn có thể tìm thợ chống thấm ngay, xem thợ theo từng chung cư, hoặc đăng việc nhận báo giá để thợ gần bạn gửi giá trước khi đến. Thợ trên Thuê Thợ 365 đã được xác minh, báo giá trực tiếp với bạn trước khi làm, và tiền công được bảo hành. Gửi kèm ảnh vết thấm, nhật ký thấm theo mưa và năm bàn giao toà nhà để thợ tư vấn đúng phạm vi. Bạn cũng có thể đọc thêm bài chống thấm sân thượng, mái bằng và nhà vệ sinh thấm xuống trần.