Mất điện căn hộ chung cư: tủ điện căn hộ, aptomat tổng ở hành lang và khi nào báo ban quản lý

Căn hộ chung cư mất điện thì việc đầu tiên là nhìn ra hành lang và hỏi nhà bên cạnh: nếu cả tầng hoặc cả toà cùng tối, đó là việc của ban quản lý toà nhà hoặc điện lực, bạn chỉ cần báo và chờ. Nếu chỉ nhà bạn mất điện, mở tủ điện trong căn hộ xem aptomat nào nhảy; nhảy vì bật nhiều thiết bị cùng lúc thì tắt bớt rồi bật lại, nhảy lại ngay thì ngắt hẳn và gọi thợ. Tủ điện tầng và công tơ ở hành lang thuộc phần do ban quản lý hoặc điện lực quản lý, bạn không tự mở.

Bài này giải thích ranh giới "của ai" trong hệ thống điện chung cư theo luật hiện hành, cách phân biệt mất điện cả toà với mất điện riêng căn hộ, cách xử lý quá tải, và những gì thợ đo kiểm khi đến.

Điện trong chung cư chia làm ba phần, mỗi phần một người quản lý

Theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024), hệ thống cấp điện của toà nhà, cùng với hành lang, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật, là phần sở hữu chung. Khoản 1 cùng điều xếp vào phần sở hữu riêng "hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ". Ghép lại với thực tế lắp đặt, điện trong chung cư thường chia thành ba phần:

Phần	Thường nằm ở đâu	Ai quản lý	Bạn được làm gì
Lưới điện, trạm biến áp, đường dây đến công tơ	Ngoài toà, phòng kỹ thuật điện, trục đứng	Điện lực, đơn vị quản lý vận hành	Báo sự cố
Tủ điện tầng, tủ công tơ, trục cáp đứng	Hộp kỹ thuật ở hành lang, phòng kỹ thuật tầng	Đơn vị quản lý vận hành (ban quản lý), điện lực với công tơ	Báo ban quản lý, không tự mở
Tủ điện căn hộ và dây điện trong nhà	Gần cửa ra vào, hành lang trong căn hộ	Chủ hộ	Tự bật lại aptomat, gọi thợ sửa

Báo Sài Gòn Giải Phóng (19/10/2023), dẫn lời ngành điện TP.HCM, nói rõ ranh giới: điện lực quản lý hệ thống trước công tơ, còn "từ công tơ điện trở về sau là thuộc trách nhiệm của khách hàng sử dụng điện", và với chung cư thì hệ thống sau công tơ do khách hàng hoặc chung cư quản lý. Phần sau công tơ nhưng nằm ở hành lang (cáp từ tủ tầng vào căn hộ, thiết bị đóng cắt trong tủ tầng) thì thuộc phạm vi ban quản lý vận hành. Cụ thể từng toà phân chia thế nào được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ và nội quy của ban quản lý toà nhà bạn; khoản 3 Điều 142 yêu cầu hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần riêng, phần chung.

Quy chuẩn QCVN 12:2014/BXD về hệ thống điện nhà ở yêu cầu tủ phân phối điện đặt trong phòng riêng hoặc "trong các hộc tường có khóa" (mục 2.1.12.5), và tại các tủ phân phối phải có thiết bị điều khiển, bảo vệ (mục 2.1.12.3). Vì vậy ở nhiều toà, đường dây vào từng căn hộ còn có thiết bị đóng cắt đặt ngay trong tủ tầng, ngoài aptomat tổng trong căn hộ.

Bước 1: mất điện cả toà, cả tầng hay chỉ nhà bạn?

Mất 2 phút kiểm tra theo bảng này sẽ biết nên gọi ai:

Bạn thấy	Khả năng cao	Việc nên làm
Hàng xóm cùng tầng và tầng khác đều mất điện, thang máy dừng	Mất điện lưới hoặc sự cố trạm, tủ tổng của toà	Báo ban quản lý, theo dõi thông báo; không ở trong thang máy
Đèn hành lang, thang máy vẫn chạy nhưng mọi căn hộ đều tối	Mất điện lưới, toà đang chạy máy phát cho phụ tải ưu tiên	Chờ thông báo của ban quản lý
Chỉ các căn trong tầng bạn mất	Sự cố tủ điện tầng hoặc trục cáp cấp cho tầng	Báo ban quản lý
Hàng xóm có điện, chỉ nhà bạn tối	Aptomat trong căn hộ nhảy, hoặc thiết bị đóng cắt của căn bạn ở tủ tầng nhảy	Kiểm tra tủ điện căn hộ (Bước 2)
Nhà bạn chỉ mất một phần (một phòng, ổ cắm bếp)	Một aptomat nhánh nhảy	Kiểm tra tủ điện căn hộ
Đèn nhà bạn sáng yếu, chập chờn, thiết bị báo lỗi điện áp	Lỏng mối nối, mất trung tính, sự cố phía trước	Ngắt aptomat tổng, báo ban quản lý, gọi thợ

Vì sao đèn hành lang vẫn sáng mà nhà bạn tối? QCVN 12:2014/BXD (mục 2.1.14.3) yêu cầu chiếu sáng cầu thang, lối đi chung, hành lang được cấp bằng đường dây riêng, tách khỏi căn hộ. Còn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư (mục 2.8.4) yêu cầu nhà có chiều cao phòng cháy chữa cháy từ 28 m trở lên phải có máy phát dự phòng cho "mạng điện ưu tiên": bơm nước sinh hoạt, bơm chữa cháy, báo cháy, thang máy chữa cháy, chiếu sáng công cộng, camera và các phụ tải khác theo tiêu chuẩn thiết kế. Danh sách này không có điện trong căn hộ. Nên khi lưới mất điện, toà có thể vẫn sáng đèn hành lang, thang máy vẫn chạy, nhưng căn hộ thì tối. Đó không phải lỗi nhà bạn.

Bước 2: kiểm tra tủ điện trong căn hộ

Tủ điện căn hộ thường ở gần cửa ra vào hoặc hành lang trong nhà. Bên trong có aptomat tổng (thường là loại hai cực hoặc có chống giật) và các aptomat nhánh cho đèn, ổ cắm, bếp, điều hòa, bình nóng lạnh.

1. Lau khô tay, đứng chỗ khô, dùng đèn pin điện thoại. Không mở tủ khi tủ có mùi khét, có khói, vỏ nóng hoặc có tiếng xèo xèo. Khi đó ra khỏi khu vực, báo ban quản lý và gọi thợ.
2. Tìm aptomat có cần gạt nằm khác các cái còn lại, thường ở vị trí giữa hoặc gạt xuống. Aptomat chống giật (RCCB, RCBO, ELCB) nhảy thì cần gạt hạ xuống, có loại hiện cờ báo màu.
3. Rút phích hoặc tắt các thiết bị lớn thuộc nhánh đó: bếp từ, ấm siêu tốc, máy sấy tóc, bình nóng lạnh, điều hòa.
4. Gạt hẳn aptomat xuống vị trí OFF rồi mới gạt lên ON. Nhiều loại aptomat sau khi nhảy phải gạt hết xuống thì mới đóng lại được.
5. Bật lại thiết bị từng cái một, cách nhau vài phút, để xem thiết bị nào làm nhảy.

Nếu bật lên là nhảy ngay dù đã rút hết thiết bị, đó thường là chạm chập hoặc rò điện trên dây, không phải quá tải. Đừng gạt lên gạt xuống nhiều lần. Xem thêm cách phân biệt từng kiểu nhảy trong bài aptomat bật lên là nhảy.

Nếu trong tủ căn hộ không có aptomat nào nhảy mà nhà vẫn mất điện, còn hàng xóm có điện, thì nguồn bị ngắt ở phía trước tủ căn hộ: thiết bị đóng cắt của căn bạn ở tủ tầng nhảy, công tơ có vấn đề, hoặc cáp từ tủ tầng vào nhà bị sự cố. Phần này bạn báo ban quản lý, không tự mở tủ tầng.

Quá tải khi dùng nhiều thiết bị cùng lúc

Quá tải là khi tổng dòng điện các thiết bị đang chạy vượt dòng định mức của aptomat hoặc dây. Dấu hiệu điển hình:

• Aptomat không nhảy ngay khi bật, mà nhảy sau vài phút hoặc vài chục phút, đúng lúc nhà đang nấu ăn, đun nước, chạy điều hòa, giặt sấy.
• Sau khi nhảy, chờ một lúc bật lại được, dùng ít thiết bị thì không nhảy.
• Thường xảy ra vào giờ cao điểm buổi tối hoặc ngày nắng nóng.

Cách ước lượng: dòng điện xấp xỉ bằng công suất chia điện áp. Ở điện 230 V, mỗi 1.000 W tiêu thụ khoảng 4,3 A. Ví dụ, sách hướng dẫn bình nước nóng Ferroli Verdi ghi công suất tối đa 2.500 W, tức khoảng 11 A khi đun. Cộng thêm bếp từ, ấm siêu tốc, lò vi sóng, điều hòa đang chạy cùng lúc thì tổng dòng có thể vượt dòng định mức của aptomat tổng căn hộ. Công suất của từng thiết bị nhà bạn ghi trên tem thông số dán ở thân máy; dòng định mức aptomat in trên mặt aptomat (ví dụ C32, C40 nghĩa là 32 A, 40 A).

Bạn làm được:

• Chia giờ dùng thiết bị lớn: không đun bình nóng lạnh, nấu bếp từ và chạy máy sấy cùng một lúc. Bình nóng lạnh có thể bật trước giờ tắm rồi tắt khi nấu ăn.
• Không cắm nhiều thiết bị công suất lớn vào cùng một ổ hoặc ổ kéo dài. Sách hướng dẫn của Ariston và Daikin đều cấm dùng dây nối dài, ổ nhiều lỗ cho thiết bị của họ.
• Để ý ổ cắm, phích cắm nóng hoặc đổi màu. Đó là dấu hiệu tiếp xúc kém, nguy cơ cháy, xem thêm ổ cắm, công tắc bị nóng chảy.

Không tự thay aptomat to hơn để "đỡ nhảy". Aptomat bảo vệ dây; aptomat to hơn mà dây giữ nguyên thì dây nóng trước khi aptomat cắt. QCVN 12:2014/BXD quy định dây từ tủ điện tầng đến tủ điện căn hộ có tiết diện tối thiểu 4 mm² (mục 2.1.5.1), nhưng dây thực tế của toà bạn có thể khác; muốn tăng tải cho căn hộ phải hỏi ban quản lý về công suất được cấp và để thợ kiểm tra dây, không tự nâng aptomat.

Vì sao không tự mở tủ điện tầng

• Đó là phần sở hữu chung. Khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 cấm "tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng". Hệ thống cấp điện và hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung theo khoản 2 Điều 142.
• Phải bồi thường nếu gây hư hỏng. Điều 41 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD) yêu cầu chủ sở hữu "khôi phục lại nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung".
• Tủ tầng cấp điện cho nhiều căn. Gạt nhầm một aptomat là cắt điện nhà người khác; trong tủ còn có thanh cái và đầu cáp lớn mang điện, chạm vào rất nguy hiểm.
• Quản lý vận hành là việc của đơn vị quản lý vận hành. Điều 7 Quy chế giao việc điều khiển, kiểm tra hệ thống thiết bị thuộc phần sở hữu chung cho đơn vị quản lý vận hành, và chủ sở hữu không được tự thuê riêng các dịch vụ khác nhau để làm việc này khi toà phải có đơn vị quản lý vận hành.

Thợ bạn thuê cũng không được tự mở tủ tầng. Nếu cần kiểm tra phía tủ tầng, thợ phối hợp với kỹ thuật viên của ban quản lý.

Báo ai, khi nào

• Báo ban quản lý toà nhà khi: mất điện cả tầng, cả toà; nhà bạn mất điện mà tủ căn hộ không có aptomat nào nhảy; có mùi khét, khói, tiếng nổ ở hộp kỹ thuật hành lang; công tơ có dấu hiệu bất thường. Ban quản lý có kỹ thuật viên trực và là đầu mối làm việc với điện lực. Số điện thoại trực kỹ thuật thường có trên bảng tin và trong nội quy của ban quản lý toà nhà bạn.
• Gọi tổng đài của công ty điện lực khu vực (số in trên hóa đơn tiền điện và trong ứng dụng chăm sóc khách hàng của điện lực) khi mất điện cả khu, hoặc khi ban quản lý xác định sự cố ở phía trước công tơ. Ở toà mà điện lực bán điện trực tiếp cho từng hộ, mọi thắc mắc về công tơ, chỉ số, cắt điện theo lịch đều hỏi điện lực.
• Gọi thợ điện khi: aptomat trong nhà nhảy lại ngay, aptomat chống giật nhảy, một nhánh mất điện không rõ lý do, ổ cắm nóng, cần đi thêm đường dây riêng cho thiết bị lớn.

Một trường hợp ít người nghĩ đến: Điều 32 Quy chế cho phép đơn vị quản lý vận hành tạm ngừng, hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng, cấp điện nước cho căn hộ nếu căn hộ có hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác mà chủ sở hữu không sửa. Nếu chỉ nhà bạn mất điện, tủ căn hộ không nhảy, hãy hỏi ban quản lý trước khi gọi thợ.

Bạn tự làm được gì

• Kiểm tra hàng xóm, hành lang, thang máy để biết mất điện ở phạm vi nào.
• Mở tủ điện căn hộ, tìm aptomat nhảy, rút bớt thiết bị và bật lại một lần.
• Bật lại thiết bị từng cái để tìm thiết bị gây nhảy, rồi để riêng thiết bị đó cho thợ xem.
• Ghi lại: giờ mất điện, aptomat nào nhảy, đang dùng những thiết bị gì, có mùi hay tiếng lạ không. Chụp ảnh tủ điện căn hộ.
• Khi mất điện lâu: rút phích các thiết bị điện tử và tủ lạnh, chỉ để một bóng đèn bật để biết khi có điện lại; đóng cửa tủ lạnh hạn chế mở.

Không làm:

• Không mở tủ điện tầng, hộp công tơ, hộp kỹ thuật ở hành lang.
• Không tự câu dây từ ổ hành lang hay từ nhà hàng xóm.
• Không thay aptomat lớn hơn, không chèn, buộc cần gạt aptomat cho khỏi nhảy.
• Không gạt aptomat chống giật lên nhiều lần khi nó nhảy lại ngay.

Dành cho thợ: kiểm tra mất điện trong căn hộ chung cư

Trước khi làm. Hỏi chủ nhà đã báo ban quản lý chưa và đăng ký thi công, đăng ký thợ ra vào nếu nội quy của toà yêu cầu. Mọi thao tác phía tủ tầng phải có kỹ thuật viên của ban quản lý. Điều 43 Quy chế giao đơn vị quản lý vận hành việc "hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng".

Xác định điểm mất điện.

1. Đo điện áp ở đầu vào aptomat tổng căn hộ (pha với trung tính, pha với dây bảo vệ PE). Có điện ở đầu vào mà không có ở đầu ra khi aptomat đóng thì nghi aptomat hỏng.
2. Không có điện ở đầu vào: sự cố ở phía tủ tầng hoặc cáp vào căn hộ. Dừng lại, báo ban quản lý.
3. Điện áp pha trung tính bất thường, pha với PE khác nhiều pha với trung tính: nghi lỏng hoặc đứt trung tính. Ngắt aptomat tổng ngay để bảo vệ thiết bị và báo ban quản lý, vì trung tính đứt ở tủ tầng có thể ảnh hưởng cả nhiều căn.

Aptomat nhảy.

• Nhảy ngay khi đóng, đã tách hết tải: đo điện trở cách điện từng nhánh (cắt nguồn, tháo tải) để tìm nhánh chạm chập hoặc rò.
• Aptomat chống giật nhảy: tách từng nhánh, tách từng thiết bị nối cố định (bình nóng lạnh, máy giặt, điều hòa, bếp). Thiết bị có dòng rò cao thường là thanh đốt bình nóng lạnh, máy giặt, ổ cắm ẩm trong nhà vệ sinh hoặc lô gia.
• Nhảy sau một lúc: đo dòng bằng ampe kìm trên dây pha nhánh đó khi các thiết bị chạy, so với dòng định mức aptomat. Kiểm tra mối nối, đầu cốt ở aptomat có dấu hiệu nóng, đổi màu.

Theo quy chuẩn. QCVN 12:2014/BXD yêu cầu: tủ điện không đặt dưới hoặc trong phòng vệ sinh, phòng tắm, chỗ rửa, phòng giặt (2.1.12.8); khu vực có bồn tắm hoặc vòi sen phải có RCD dòng tác động không lớn hơn 30 mA cho tất cả các mạch (2.10.2.4); mạch có dụng cụ cầm tay dùng RCD không quá 30 mA (2.3.3.4). Quy chuẩn này được QCVN 04:2021/BXD dẫn chiếu cho nhà chung cư (mục 2.8.1); nên kiểm tra bản mới nhất trước khi áp dụng cho công trình cụ thể.

Khi chủ nhà muốn tăng tải (lắp thêm điều hòa, bình nóng lạnh, bếp từ, sạc xe điện): hỏi ban quản lý công suất được cấp cho căn hộ và cỡ cáp từ tủ tầng; không tự đổi aptomat tổng lớn hơn. Sạc xe điện trong chung cư còn liên quan quy định riêng của toà, xem thêm lắp sạc ô tô điện tại nhà.

An toàn khi mất điện trong chung cư

• Không dùng thang máy khi đang mất điện hoặc điện chập chờn. Nếu bị kẹt trong thang, bấm nút gọi cứu hộ hoặc chuông, giữ bình tĩnh và chờ, không tự cạy cửa.
• Không dùng nến gần rèm, giường. Ưu tiên đèn pin, đèn sạc.
• Không chạy máy phát xăng dầu trong căn hộ, lô gia hay hành lang. Khí thải có thể gây ngộ độc, và khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở cấm gây mất an toàn cháy nổ trong nhà chung cư. Nội quy của ban quản lý toà nhà bạn có thể quy định cụ thể hơn.
• Khi có điện lại, bật từ từ: aptomat tổng trước, rồi từng nhánh, rồi từng thiết bị, để tránh dòng khởi động dồn một lúc.
• Có mùi khét, khói, tiếng nổ ở tủ điện: ngắt aptomat tổng nếu tiếp cận an toàn, ra khỏi khu vực, báo ban quản lý và gọi 114 nếu có cháy.
• Không chạm tay ướt vào aptomat, ổ cắm. Nếu nước dột vào tủ điện hoặc ổ cắm, ngắt aptomat tổng trước khi lại gần.

Muốn nắm thêm các sự cố điện khác trong nhà, xem cẩm nang điện dân dụng.

Câu hỏi thường gặp

Aptomat tổng ở hành lang nhảy, tôi có được tự bật lại không?

Không nên. Tủ ở hành lang là tủ điện tầng hoặc tủ công tơ, thuộc hệ thống cấp điện chung do đơn vị quản lý vận hành quản lý. QCVN 12:2014/BXD yêu cầu loại tủ này đặt trong phòng riêng hoặc hộc tường có khóa. Bạn báo ban quản lý để kỹ thuật viên kiểm tra; họ cũng cần biết vì sao căn của bạn nhảy trước khi đóng lại.

Đèn hành lang vẫn sáng, nhà tôi mất điện thì có phải lỗi nhà tôi?

Chưa chắc. Chiếu sáng hành lang đi đường dây riêng (QCVN 12:2014/BXD, mục 2.1.14.3), và toà cao từ 28 m trở lên có máy phát dự phòng cho mạng điện ưu tiên như thang máy chữa cháy, bơm, chiếu sáng công cộng (QCVN 04:2021/BXD, mục 2.8.4), không cấp cho căn hộ. Hỏi hàng xóm: nếu họ cũng mất điện thì đó là mất điện lưới.

Vì sao cứ nấu ăn và đun nước là aptomat nhảy?

Thường là quá tải. Bếp từ, ấm siêu tốc, bình nóng lạnh đều là thiết bị công suất lớn; mỗi 1.000 W ở 230 V tương ứng khoảng 4,3 A. Chạy cùng lúc, tổng dòng có thể vượt dòng định mức của aptomat. Chia giờ dùng, và nếu vẫn nhảy thì gọi thợ kiểm tra dây, mối nối, aptomat.

Có nên thay aptomat to hơn cho đỡ nhảy?

Không. Aptomat được chọn theo dây. Thay aptomat to hơn mà dây giữ nguyên thì dây có thể nóng chảy trước khi aptomat kịp cắt. Muốn tăng tải, hỏi ban quản lý công suất được cấp và để thợ kiểm tra dây.

Aptomat chống giật nhảy lúc trời mưa là bị gì?

Thường là có chỗ ẩm gây rò điện: ổ cắm ở lô gia, đèn ngoài trời, dây đi gần chỗ thấm nước, hoặc thiết bị trong nhà vệ sinh. Rút các thiết bị, bật lại một lần; nếu vẫn nhảy thì để nguyên và gọi thợ. Nếu nước thấm từ tầng trên vào trần hoặc tủ điện, báo ban quản lý.

Nhà tôi mất điện mà không có aptomat nào nhảy?

Nguồn bị ngắt ở phía trước tủ căn hộ: thiết bị đóng cắt của căn bạn ở tủ tầng, công tơ, cáp vào căn hộ, hoặc toà đang tạm ngừng cấp điện cho căn hộ theo quy định. Báo ban quản lý trước, không tự mở tủ tầng.

Thuê thợ ngoài sửa điện trong căn hộ có phải báo ban quản lý không?

Thường có. Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư yêu cầu bản nội quy của toà quy định việc sửa chữa hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng (Điều 6), và giao đơn vị quản lý vận hành hướng dẫn lắp đặt thiết bị trong phần sở hữu riêng (Điều 43). Thủ tục cụ thể (đăng ký thợ, giờ thi công) theo nội quy của ban quản lý toà nhà bạn.

Mất điện lâu thì tủ lạnh, đồ đông lạnh có sao không?

Giữ cửa tủ đóng kín, hạn chế mở. Rút phích tủ lạnh và thiết bị điện tử, khi có điện ổn định mới cắm lại. Nếu tủ lạnh có lỗi sau khi có điện lại, xem cẩm nang tủ lạnh không lạnh.

Đặt thợ trên Thuê Thợ 365

Nếu đã chắc chắn sự cố nằm trong căn hộ, như aptomat nhảy lại ngay, chống giật nhảy, ổ cắm nóng hoặc cần đi dây riêng cho thiết bị lớn, bạn có thể đặt thợ điện đã được xác minh danh tính, hoặc đăng việc nhận báo giá từ thợ gần bạn. Thợ báo giá trực tiếp để bạn đồng ý trước khi làm, và tiền công được bảo hành. Muốn tìm thợ quen làm trong toà của bạn, xem mục lục thợ theo chung cư. Khi đặt, ghi rõ tên toà, tầng, ảnh tủ điện căn hộ và aptomat nhảy để thợ chuẩn bị đúng dụng cụ và làm thủ tục với ban quản lý.