Thay đổi thiết kế, làm nội thất căn hộ chung cư: tường nào được đập, dời WC, trần thạch cao và đầu báo khói

Làm nội thất hay đổi bố trí căn hộ chung cư, bạn được tự quyết khá nhiều thứ bên trong căn, nhưng có bốn giới hạn: không đụng kết cấu chịu lực và tường giữa hai căn, không xâm phạm ống đứng, hộp kỹ thuật, không che, không dời đầu báo khói và đầu phun chữa cháy, và không gây thấm, gây ồn cho nhà bên dưới. Tường ngăn bằng gạch hoặc vách nhẹ giữa các phòng trong căn thường đập được, nhưng phải xem bản vẽ và hỏi ban quản lý trước, vì nhìn bằng mắt không đủ để biết tường nào chịu lực.

Bài này đi qua từng hạng mục: tường, bếp và WC, trần thạch cao với hệ thống báo cháy, sàn gỗ, kèm quy định đang áp dụng và ghi chú cho thợ.

Phần nào là của bạn, phần nào là của chung

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024; luật đã được sửa đổi một số điều, nên đối chiếu bản hợp nhất mới nhất), Điều 142:

• Phần sở hữu riêng: diện tích trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn với căn; hệ thống thiết bị dùng riêng của căn.
• Phần sở hữu chung: "khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái…", hành lang, cầu thang, "hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga", hệ thống thoát nước, bể phốt, hệ thống phòng cháy, chữa cháy.

Nghĩa là: tường giữa nhà bạn và nhà bên, sàn bê tông dưới chân, trần bê tông trên đầu, ống đứng trong hộp kỹ thuật và hệ thống báo cháy, chữa cháy trong căn đều không phải của riêng bạn.

Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026) Điều 8 khoản 2 yêu cầu việc sử dụng phần sở hữu riêng "phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung".

Tường: cái nào được đập, cái nào không

Phân biệt tường chịu lực và tường ngăn

• Trong bài chuyên gia trả lời trên VnExpress, tường, vách chịu lực "thường nằm quanh tường bao, vật liệu phải là bê tông cốt thép", còn tường ngăn giữa các phòng "thường làm bằng vật liệu gạch". Trên bản vẽ bàn giao, các loại tường "được đánh dấu bằng ký hiệu riêng".
• "Thường" không phải "luôn luôn". Một số toà nhà có vách cứng bê tông nằm giữa căn. Gõ thử nghe tiếng đặc, khoan thử thấy bụi xám là bê tông, nhưng chỉ bản vẽ kết cấu mới nói chắc được.

Được làm

• Đập, dời tường gạch hoặc vách nhẹ ngăn giữa các phòng trong căn, khi bản vẽ xác nhận không phải tường chịu lực và ban quản lý đã được thông báo theo nội quy toà nhà.
• Dựng thêm vách thạch cao, vách kính, vách gỗ chia phòng (lưu ý mục đầu báo khói bên dưới).

Không được làm

• Tường chịu lực, vách cứng, cột, dầm, sàn. Luật Nhà ở 2023 Điều 3 khoản 8 điểm c cấm "thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực". Nghị định 339/2026/NĐ-CP (hiệu lực 26/8/2026, thay Nghị định 16/2022/NĐ-CP), Điều 62 khoản 2 phạt cá nhân 60 đến 80 triệu đồng và buộc khôi phục tình trạng ban đầu. Mức này theo bản đăng lại toàn văn mà chúng tôi đọc, nên đối chiếu Công báo.
• Tường giữa hai căn là phần sở hữu chung, không tự đục mở, không khoét hốc sâu để âm tủ. Năm 2021, Báo Pháp luật Việt Nam đưa tin một hộ ở nhà 93 Hàng Mã (Hà Nội) tự phá tường ngăn giữa các căn làm toà nhà "rung chấn cực mạnh"; quận buộc khôi phục bức tường.
• Gộp, tách căn không được cơ quan có thẩm quyền cho phép (Điều 3 khoản 8 điểm c Luật Nhà ở).
• Quây ban công, lô gia làm phòng mà thay đổi mặt ngoài: Luật Nhà ở cấm sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ không đúng thiết kế, kiến trúc. Nghị định 339/2026 phạt cá nhân 100 đến 130 triệu đồng với hành vi này.

Có cần giấy phép xây dựng?

Theo tài liệu giới thiệu Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 của Bộ Xây dựng, các trường hợp miễn giấy phép xây dựng có hiệu lực từ 01/01/2026. Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình được miễn phép nếu không làm thay đổi mục đích, công năng sử dụng, không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực, bảo đảm yêu cầu PCCC, môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật. Làm nội thất thông thường thuộc diện này; đụng vào kết cấu thì không.

Dời bếp, dời WC: vấn đề nằm ở ống thoát

Dời chậu rửa, bồn cầu sang chỗ khác nghe đơn giản, nhưng nước thải phải chảy được về ống đứng bằng độ dốc, không có bơm.

• Độ dốc tối thiểu. Theo TCVN 4474:1987 "Thoát nước bên trong" (chúng tôi chưa xác nhận được tình trạng hiệu lực chính thức, cần kiểm tra bản mới nhất), ống nhánh bồn cầu đường kính 100 mm có độ dốc tối thiểu 0,02 (2%); chậu rửa bếp ống 50 mm là 0,025. Bảng ống thoát nước sinh hoạt của tiêu chuẩn này ghi ống 100 mm độ dốc tiêu chuẩn 0,02, nhỏ nhất 0,012; ống 50 mm tiêu chuẩn 0,035, nhỏ nhất 0,025.
• Tính nhanh. Dời bồn cầu xa ống đứng thêm 3 m với độ dốc 2% thì đầu ống phải cao hơn khoảng 6 cm, chưa tính đường kính ống và phụ kiện. Vì ống nhánh thường chạy trên sàn bê tông dưới lớp hoàn thiện, dời xa gần như luôn phải nâng sàn khu đó, tạo bậc.
• Không khoan sàn bê tông để đưa ống xuống trần nhà dưới: sàn là phần sở hữu chung, và trần nhà dưới là nhà người khác.
• Ống đứng, hộp kỹ thuật là phần chung. Không cắt, không đổi vị trí, không xây bịt cửa thăm của hộp kỹ thuật.
• Bếp: dời chậu rửa thì ống thoát 50 mm cần dốc lớn hơn, dễ tắc mỡ nếu đi dài. Dời bếp gas (nếu toà nhà có gas trung tâm) là việc của đơn vị quản lý, vì hệ thống cấp ga là phần chung. Máy hút mùi phải xả ra đúng ô thoát của thiết kế, xem máy hút mùi hút yếu, kêu to.
• Thấm xuống nhà dưới là rủi ro lớn nhất. Dân Trí (8/2026) kể ban quản trị một chung cư ở TP.HCM phải nhờ phường can thiệp khi một cư dân dời WC "để hợp phong thuỷ", ảnh hưởng các căn xung quanh. Báo PLO (2023) đưa tin một nhà tập thể ở Phú Nhuận, hộ tầng trên xây thêm WC gây thấm tầng trệt, phường buộc tháo bồn cầu. Luật Nhà ở cấm "cố ý gây thấm dột"; Nghị định 339/2026 phạt cá nhân 100 đến 130 triệu đồng với hành vi cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư. Ngoài phạt, Quy chế buộc bạn khôi phục nguyên trạng và bồi thường cho nhà bị hại (Điều 41 khoản 1 điểm h).
• Chống thấm lại khu ướt. Một kiến trúc sư trả lời trên VnExpress cho biết thấm hay bắt đầu từ cổ ống xuyên sàn bị hở, và khuyên chống thấm lên chân tường khoảng 30 cm, ngâm nước thử 24 giờ trước khi lát gạch. Bài đó nói về nhà phố, nhưng cách thử nước dùng được cho căn hộ. Xem thêm nhà vệ sinh thấm xuống trần.

Trần thạch cao, đầu báo khói và đầu phun chữa cháy

Đây là chỗ hay làm sai nhất khi làm nội thất. Đầu báo khói, đầu phun (sprinkler) trong căn là một phần của hệ thống phòng cháy, chữa cháy của toà nhà, tức phần sở hữu chung.

Quy định

• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 (hiệu lực 01/7/2025), Điều 14 khoản 10 cấm "tự ý thay đổi, di chuyển, che khuất phương tiện phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ".
• Xử phạt: Nghị định 106/2025/NĐ-CP, Điều 21 khoản 1 phạt 1 đến 3 triệu đồng với hành vi "tự ý di chuyển, che khuất phương tiện phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ đã được trang bị, lắp đặt", kèm buộc khôi phục tình trạng ban đầu. Không duy trì hoạt động thiết bị thuộc hệ thống báo cháy hoặc chữa cháy bị phạt 10 đến 20 triệu đồng (khoản 4). Đây là mức cho cá nhân; Nghị định 69/2026/NĐ-CP đã sửa một số điều của Nghị định 106 nhưng theo bản chúng tôi đọc không đổi các khoản này. Hà Nội có nghị quyết nâng mức phạt một số hành vi PCCC, nên kiểm tra bản mới nhất nếu bạn ở Hà Nội.
• Ví dụ thực tế: năm 2020, Infonet (VietNamNet) đưa tin tại một chung cư ở Bắc Từ Liêm, đầu báo cháy trong căn hộ bị chủ nhà bịt kín bằng băng dính; chủ nhà bị phạt hơn 40 triệu đồng theo quy định lúc đó.

Yêu cầu kỹ thuật về đầu báo cháy

TCVN 7568-14:2025 về thiết kế, lắp đặt hệ thống báo cháy (theo lời nói đầu, thay thế TCVN 7568-14:2015 và TCVN 5738:2021) ghi:

• "Duy trì khoảng trống xung quanh đầu báo cháy có bán kính tối thiểu là 100 mm và độ sâu 600 mm."
• "Đèn chỉ thị của đầu báo cháy phải quan sát được từ các lối đi."
• Phần cảm biến của đầu báo khói nằm cách trần trong khoảng 25 mm đến 300 mm (với trần dưới 4 m); đầu báo cách tường không nhỏ hơn 0,5 m, cách mép cửa cấp gió và cách chu vi cánh quạt không nhỏ hơn 400 mm.
• Tường hoặc vách ngăn chỉ cách trần không quá 300 mm thì mỗi khu vực được coi là một phòng riêng và phải có đầu báo. Nghĩa là dựng thêm vách chia phòng có thể làm phòng mới thiếu đầu báo.
• Khoảng trống kín trên trần thả có thiết bị điện thì phải có đầu báo trong đó; lối vào để bảo dưỡng không nhỏ hơn 450 mm x 350 mm. Tiêu chuẩn có trường hợp miễn khi khoảng kín thấp dưới 800 mm, không có điện và không dùng làm kho.

Đầu phun sprinkler có yêu cầu riêng về khoảng trống và vật cản theo TCVN 7336:2021; chúng tôi chưa đọc được các điều đó nên không nêu số. Với nhà rất cao, QCVN 06:2022/BXD Phụ lục A còn yêu cầu lắp sprinkler bên trên cửa vào căn hộ.

Cách làm đúng khi đóng trần

1. Chụp ảnh, đo vị trí mọi đầu báo, đầu phun, loa, đèn thoát nạn trước khi làm.
2. Báo ban quản lý trước khi đóng trần. Việc hạ, nối dài, dời đầu báo, đầu phun cho khớp cao độ trần mới phải do đơn vị phụ trách hệ thống PCCC của toà nhà làm hoặc đồng ý, vì có thể phải điều chỉnh hồ sơ.
3. Không đóng trần che kín đầu báo, đầu phun phía trên. Trần mới thấp hơn trần cũ thì đầu báo phải nằm ở mặt trần mới, không bị nhốt trong khoảng kín.
4. Không sơn, không dán băng dính, không bọc túi lên đầu báo, đầu phun khi sơn trần. Nếu cần che bụi khi thi công, hỏi ban quản lý cách che tạm và nhớ gỡ ngay sau đó.
5. Không treo đèn chùm, quạt trần, hộp đèn hắt sát đầu báo, đầu phun. Giữ khoảng trống 100 mm quanh đầu báo; quạt trần đặt sao cho chu vi cánh cách đầu báo ít nhất 400 mm, cửa gió điều hoà cũng vậy, theo TCVN 7568-14:2025.
6. Khi chia thêm phòng, hỏi đơn vị PCCC toà nhà có cần bổ sung đầu báo, đầu phun không.

Đèn âm trần nhiều cũng nên tính tải và dây ngay khi đóng trần, xem đèn LED âm trần nhấp nháy, chập chờn.

Sàn gỗ và cách âm cho nhà dưới

• Quy chuẩn. QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư, mục 2.8.6 chỉ ghi căn hộ "cần được thiết kế chiếu sáng, chống ồn phù hợp" với các quy chuẩn liên quan, không đặt chỉ số cách âm tiếng bước chân cho sàn. Luật Nhà ở 2023 cấm "gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định" trong nhà chung cư. Nội quy toà nhà bạn có thể có quy định riêng.
• Lớp lót. Kiến trúc sư Đặng Cao Quốc Việt (Thanh Niên, 2024) khuyên trải một lớp xốp rồi hoàn thiện sàn gỗ để giảm âm lượng xuống tầng dưới. Egger (Đức, hãng sàn gỗ công nghiệp) ghi lớp lót thường dày 1 đến 3 mm, và có loại lót tích hợp màng chống ẩm dùng cho nền khoáng như vữa, bê tông.
• Khe giãn nở. Egger khuyên khe cách tường thường 8 đến 10 mm. Krono Original (thuộc Swiss Krono) ghi 12 đến 15 mm, và cần khe giãn nở khi mặt sàn dài hơn 8 m hoặc sàn chạy liền sang phòng khác. Mỗi hãng một con số, thợ phải theo hướng dẫn của đúng loại sàn đang lát. Thiếu khe, sàn phồng, kêu cót két.
• Để sàn thích nghi. Egger khuyên để gói sàn trong phòng sẽ lát 48 giờ trước khi lắp.
• Nền bê tông chung cư cần màng chống ẩm (hoặc lót có màng) theo hướng dẫn của hãng, nhất là căn tầng thấp, sàn mới cán vữa.
• Không đóng đinh, khoan bắt sàn xuống bê tông quá sâu ở khu có ống điện, ống nước âm sàn.

Bạn tự làm được gì

1. Xin bản vẽ. Hỏi ban quản lý hoặc chủ đầu tư bản vẽ mặt bằng căn hộ có ký hiệu tường, vị trí hộp kỹ thuật, ống đứng, đầu báo, đầu phun. Bản vẽ bàn giao kèm hợp đồng mua bán cũng hữu ích.
2. Đọc nội quy toà nhà phần sửa chữa, cải tạo: thủ tục đăng ký, giờ thi công, vận chuyển vật liệu, rác xây dựng. Mỗi toà một khác.
3. Đánh dấu thiết bị PCCC trên bản vẽ nội thất trước khi thiết kế trần.
4. Hỏi nhà dưới (lịch sự) trước khi làm khu ướt, để cùng kiểm tra trần nhà họ trước và sau.
5. Giữ biên bản ngâm nước thử khu WC, ảnh đường ống trước khi lấp.
6. Hỏi giá trước và yêu cầu thợ ghi rõ hạng mục, xem kinh nghiệm thuê thợ, hỏi giá trước.

An toàn khi thi công trong căn hộ

• Cắt điện nhánh trước khi phá tường có ổ, công tắc. Tường ngăn thường có dây âm, ống nước âm. Dò dây trước khi cắt, khoan.
• Khoá van nước của căn trước khi động vào đường ống.
• Đầu báo khói và bụi: bụi cắt gạch, chà nhám có thể làm đầu báo báo giả hoặc bẩn đầu báo. Hỏi ban quản lý cách che tạm và lịch tạm khoá vùng báo cháy nếu có; không tự tháo đầu báo.
• Không chặn hành lang, lối thoát nạn bằng vật liệu. Không để vật liệu dễ cháy (sơn, dung môi, xốp) ở hành lang.
• Làm việc ở ban công, cửa sổ tầng cao phải có dây an toàn neo chắc chắn, không cho trẻ em vào khu thi công.

Phần dành cho thợ

1. Không phá khi chưa có bản vẽ. Nếu chủ nhà không có, đề nghị ban quản lý cung cấp hoặc mời kỹ sư kết cấu xác nhận. Tường bê tông cốt thép, tường giữa hai căn: không nhận việc phá.
2. Dò trước khi cắt: dò kim loại, dò dây điện trong tường ngăn; cắt rãnh, khoan theo vùng đã dò.
3. Thoát nước: tính độ dốc từ vị trí thiết bị mới về điểm đấu ống đứng, cộng chiều cao ống và phụ kiện để ra cao độ nâng sàn. Không đấu ngược dốc, không dùng co vuông góc đổi hướng gấp trên ống bồn cầu. Đấu vào ống nhánh có sẵn tại đúng vị trí thiết kế, không khoan ống đứng mới.
4. Chống thấm: xử lý cổ ống xuyên sàn, chân tường khu ướt, ngâm nước thử 24 giờ có chủ nhà và nếu được, cả nhà dưới chứng kiến; lập biên bản.
5. Trần: đánh dấu vị trí đầu báo, đầu phun trên khung xương trước khi đóng tấm; chừa khoảng trống 100 mm quanh đầu báo; khoảng kín trên trần có dây điện thì báo chủ nhà về yêu cầu đầu báo trong khoảng kín và cửa thăm tối thiểu 450 x 350 mm theo TCVN 7568-14:2025. Việc dời, nối đầu báo, đầu phun để cho đơn vị PCCC của toà nhà.
6. Sàn gỗ: đo độ phẳng nền, trải màng chống ẩm và lót theo hãng, chừa khe tường theo đúng hãng, khe giãn nở ở cửa thông phòng.
7. Rác và giờ làm theo nội quy toà nhà; đăng ký danh sách thợ với ban quản lý nếu toà yêu cầu.

Khi nào nên gọi thợ?

• Bạn muốn đổi bố trí phòng, cần thợ xây, thợ thạch cao, thợ điện nước phối hợp.
• Dời bếp, dời WC: cần thợ nước tính độ dốc, chống thấm, thử nước.
• Đóng trần thạch cao có đèn âm trần, đầu báo, đầu phun.
• Lát sàn gỗ trên nền bê tông, cần lót cách âm, chống ẩm đúng hãng.
• Phát hiện vết nứt lạ trên tường, dầm sau khi thi công: dừng lại, báo ban quản lý.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có được đập tường giữa hai phòng ngủ cho rộng không?

Được, nếu đó là tường ngăn không chịu lực và bạn làm theo nội quy toà nhà. Phải xem bản vẽ để chắc, vì Luật Nhà ở 2023 cấm thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực và Nghị định 339/2026/NĐ-CP phạt cá nhân 60 đến 80 triệu đồng, kèm buộc khôi phục.

Tường giữa nhà tôi và nhà bên có được khoét làm hốc tủ không?

Không nên. Điều 142 Luật Nhà ở 2023 xếp "tường phân chia các căn hộ" vào phần sở hữu chung. Khoét sâu làm yếu tường, giảm cách âm và có thể làm hỏng phần chung, khi đó bạn phải khôi phục và bồi thường.

Dời bồn cầu sang vị trí khác có được không?

Kỹ thuật thì có thể, nếu đủ độ dốc về ống đứng, thường phải nâng sàn. TCVN 4474:1987 ghi ống bồn cầu 100 mm có độ dốc tối thiểu 2%. Không khoan sàn để đi ống xuống trần nhà dưới. Phải chống thấm và thử nước kỹ, vì gây thấm xuống nhà dưới có thể bị phạt và phải bồi thường.

Đóng trần thạch cao có được dời đầu báo khói cho đẹp không?

Không tự dời. Luật PCCC 2024 cấm tự ý di chuyển, che khuất phương tiện PCCC; Nghị định 106/2025/NĐ-CP phạt 1 đến 3 triệu đồng và buộc khôi phục. Báo ban quản lý để đơn vị phụ trách hệ thống PCCC của toà nhà hạ, dời đầu báo cho khớp trần mới.

Sơn trần có cần che đầu phun không?

Không được sơn lên đầu phun, đầu báo. Khi sơn, hỏi ban quản lý cách che tạm, che xong phải gỡ ngay. Đầu phun bị sơn hoặc bị bọc có thể không hoạt động đúng khi có cháy.

Ngăn thêm một phòng bằng vách thạch cao có cần thêm đầu báo không?

Có thể cần. TCVN 7568-14:2025 coi khu vực có vách cách trần không quá 300 mm là phòng riêng và phải có đầu báo. Hỏi ban quản lý hoặc đơn vị PCCC toà nhà trước khi dựng vách.

Sàn gỗ có bắt buộc lót cách âm không?

Quy chuẩn nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD không đặt chỉ số cách âm sàn, nhưng Luật Nhà ở cấm gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định, và nội quy nhiều toà có yêu cầu riêng. Lót xốp hoặc lót cách âm theo hãng sàn là cách đơn giản để nhà dưới đỡ bị ồn.

Làm nội thất trong căn hộ có cần xin giấy phép xây dựng không?

Thường là không. Từ 01/01/2026, Luật Xây dựng 135/2025/QH15 miễn phép cho sửa chữa, cải tạo bên trong không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm PCCC. Bạn vẫn phải làm thủ tục với ban quản lý theo nội quy toà nhà.

Đặt thợ trên Thuê Thợ 365

Mang theo bản vẽ căn hộ, ảnh vị trí đầu báo, đầu phun và nội quy toà nhà khi trao đổi với thợ, báo giá sẽ sát hơn và ít phát sinh. Bạn có thể tìm thợ nội thất, cải tạo căn hộ hoặc đăng việc nhận báo giá. Thợ trên Thuê Thợ 365 đã được xác minh danh tính, báo giá trực tiếp với bạn trước khi làm, và tiền công được bảo hành theo chính sách của nền tảng.