Sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư: đăng ký ban quản lý, việc bị cấm và mức phạt mới

Muốn sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư, bạn cần đăng ký với ban quản lý toà nhà (đơn vị quản lý vận hành) trước khi thợ vào làm. Bạn được sửa trong phần sở hữu riêng của mình, nhưng không được đụng vào kết cấu chịu lực, phần sở hữu chung, mặt ngoài toà nhà và hệ thống phòng cháy chữa cháy. Giờ thi công, cách chở vật liệu, tiền cọc và chỗ đổ rác xây dựng do nội quy của từng toà nhà quy định. Vì vậy, việc đầu tiên là xin bản nội quy và mẫu đăng ký thi công của ban quản lý toà nhà bạn.

Bài này tóm tắt các quy định chung đang áp dụng: Luật Nhà ở 2023, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD) và Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Kèm theo là những việc bị cấm, mức phạt theo nghị định xử phạt mới, và những gì thợ cần nắm trước khi nhận việc trong chung cư.

Văn bản nào điều chỉnh việc sửa chữa trong chung cư

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024. Luật quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung (Điều 142), các hành vi bị cấm trong nhà chung cư (khoản 8 Điều 3), quyền và nghĩa vụ khi bảo trì, cải tạo nhà ở (Điều 131, Điều 135). Luật đã được sửa đổi, bổ sung một số điều. Khi cần trích dẫn chính xác, hãy đối chiếu bản hợp nhất mới nhất.
• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng. Thông tư này đã được sửa đổi bởi Thông tư 09/2025/TT-BXD, 32/2025/TT-BXD và 08/2026/TT-BXD. Bộ Xây dựng đã đăng văn bản hợp nhất số 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026. Các điều về quản lý phần sở hữu riêng, bảo trì và trách nhiệm của chủ sở hữu mà bài này dẫn được lấy từ bản hợp nhất đó.
• Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư của từng toà nhà. Theo Điều 6 Quy chế, mọi nhà chung cư phải có bản nội quy, trong đó có mục "quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng". Khi chưa họp Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư soạn nội quy và đính kèm hợp đồng mua bán. Sau hội nghị lần đầu, hội nghị có thể sửa nội quy nhưng không được trái luật. Nội quy phải được niêm yết ở nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và quầy lễ tân.
• Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15, có hiệu lực từ 01/7/2025. Điều 14 của luật này cấm làm hỏng, tự ý di chuyển, che khuất phương tiện chữa cháy và cản trở lối thoát nạn.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý phát triển nhà, có hiệu lực từ 26/8/2026 và thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Mức phạt nêu ở bài này lấy từ Điều 62 của nghị định.

Nói gọn: luật và quy chế đặt khung chung. Còn giờ thi công, thủ tục đăng ký, tiền cọc, thang máy chở hàng thì nằm trong nội quy riêng của toà nhà bạn.

Phần nào của căn hộ bạn được tự sửa

Theo khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng gồm phần diện tích trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ, và hệ thống thiết bị sử dụng riêng gắn với căn hộ.

Theo khoản 2 Điều 142, phần sở hữu chung gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, hành lang, cầu thang, thang máy, đường thoát hiểm, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy, cùng các phần khác không thuộc sở hữu riêng.

Hai điểm hay bị hiểu nhầm:

• Lô gia là của bạn, nhưng mặt đứng của lô gia thì không. Khoản 1 Điều 143 Luật Nhà ở ghi: trang thiết bị, cấu kiện gắn với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo hồ sơ thiết kế được duyệt thì thuộc phần sở hữu chung. Lan can, vách kính mặt ngoài, khung che cục nóng điều hoà có thể rơi vào trường hợp này.
• Tường giữa hai căn hộ và tường bao ngoài không phải tường của bạn. Đục tường để đi ống, đục mở cửa sang căn bên cạnh, khoan lỗ lớn ra ngoài đều đụng vào phần sở hữu chung.

Hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần nào riêng, phần nào chung (khoản 3 Điều 142). Hợp đồng không ghi thì xác định theo Điều 142.

Ngoài ra, Điều 8 Quy chế yêu cầu việc sử dụng phần sở hữu riêng phải đúng công năng thiết kế, không ảnh hưởng đến phần riêng của chủ khác hay phần chung. Khoản 2 Điều 31 Quy chế cũng ghi: bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến các căn khác và hệ thống thiết bị chung.

Những việc bị cấm khi sửa chữa, cải tạo căn hộ

Các hành vi dưới đây được ghi rõ trong luật. Đây là danh sách để bạn đối chiếu trước khi bàn phương án với thợ.

Việc định làm	Căn cứ	Ghi chú
Đục, cắt, khoan phá cột, dầm, sàn, tường chịu lực	Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở: cấm "thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực"	Không biết tường nào chịu lực thì hỏi ban quản lý xem bản vẽ hoàn công trước khi đục
Chia, tách một căn thành nhiều căn	Điểm c khoản 8 Điều 3: cấm chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép
Dùng căn hộ làm văn phòng, cửa hàng, cơ sở kinh doanh	Điểm c khoản 8 Điều 3: cấm dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở	Nghị định 339/2026 có ngoại lệ cho thuê để ở
Quây hành lang, lấn sảnh, đặt tủ giày, kho ra phần chung	Khoản 5 Điều 3 và điểm d khoản 8 Điều 3: cấm lấn chiếm, tự ý dùng phần chung vào việc riêng
Sơn, ốp, đổi màu mặt ngoài, đổi kiểu cửa, vách kính mặt ngoài	Điểm b khoản 8 Điều 3: cấm sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng thiết kế, kiến trúc	Cả việc quây kín lô gia bằng vật liệu khác thiết kế cũng nên hỏi trước
Đổi công năng phần sở hữu chung	Điểm c khoản 8 Điều 3
Cố ý gây thấm dột, gây ồn, rung quá mức, xả rác, nước thải sai quy định	Điểm b khoản 8 Điều 3
Che, tháo, dời đầu báo khói, đầu phun chữa cháy, chặn lối thoát nạn	Khoản 10 Điều 14 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024	Làm trần thạch cao phải chừa đúng vị trí đầu báo, đầu phun
Đổi, bổ sung công năng làm mất an toàn phòng cháy	Khoản 8 Điều 14 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024
Tự ý đấu nối, hàn điện, hàn hơi, sửa hệ thống điện chung	Không có trong luật, nhưng thường có trong nội quy	Ví dụ: bản nội quy một dự án ở Khánh Hoà ghi không tự ý hàn điện, hàn hơi, sửa hệ thống điện khi chưa được chủ đầu tư và ban quản lý phê duyệt

Về lưới, khung sắt ở lô gia, ban công: luật không có điều riêng cho "chuồng cọp". Cảnh sát Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ TP.HCM khuyến cáo không nên lắp thêm lồng sắt, lưới sắt ở lan can nhà cao tầng. Nếu đã lắp thì phải làm ô cửa mở được (theo báo Sài Gòn Giải Phóng). Nếu muốn lắp lưới an toàn cho trẻ nhỏ, hỏi ban quản lý loại lưới và cách lắp được phép, vì khung có thể bị coi là thay đổi mặt ngoài.

Mức phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP

Theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP (vi phạm của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư):

• 60 đến 80 triệu đồng: lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ khác; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không phép; dùng phần chung vào việc riêng; dùng sai mục đích phần chung.
• 100 đến 130 triệu đồng: cố ý gây thấm, dột căn hộ chung cư; dùng màu sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng thiết kế, kiến trúc; tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung; dùng căn hộ vào mục đích không phải để ở (trừ cho thuê để ở).
• Biện pháp khắc phục: buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu với hành vi làm hư kết cấu chịu lực, gây thấm dột, sai mặt ngoài, đổi công năng phần chung; buộc trả lại phần diện tích, thiết bị đã lấn chiếm.

Theo điểm b khoản 4 Điều 5 của nghị định, các mức tại khoản 1, 2, 3 Điều 62 là mức áp dụng cho cá nhân. Với cùng hành vi, mức phạt cá nhân bằng một nửa mức phạt tổ chức, nên tổ chức vi phạm bị phạt gấp đôi. Chúng tôi đọc nội dung nghị định qua bản đăng lại toàn văn trên trang qlda.gxd.vn và đối chiếu với bài của báo Luật sư Việt Nam. Trước khi dùng con số này cho tranh chấp, hãy kiểm tra bản Công báo.

Ngoài tiền phạt, khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở và điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế buộc người gây hư hỏng phần chung hoặc căn hộ khác phải khôi phục nguyên trạng và bồi thường thiệt hại.

Có cần xin giấy phép xây dựng không?

Phần lớn việc sửa bên trong căn hộ không cần giấy phép xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2025 (Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, hiệu lực từ 01/7/2026), khoản 2 Điều 43 miễn giấy phép cho công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, với điều kiện: không đổi mục đích, công năng sử dụng; không ảnh hưởng an toàn kết cấu chịu lực; bảo đảm yêu cầu phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và kết nối hạ tầng kỹ thuật. Thông tin này chúng tôi đọc qua trang phổ biến pháp luật của TP. Cần Thơ và báo Luật sư Việt Nam, chưa đọc bản Công báo. Cần kiểm tra bản mới nhất.

Miễn giấy phép không có nghĩa là miễn đăng ký với ban quản lý. Nội quy toà nhà vẫn áp dụng. Và nếu phương án đụng tới kết cấu, công năng hoặc mặt ngoài thì không còn thuộc diện miễn.

Quy trình đăng ký sửa chữa với ban quản lý

Luật không đặt ra một mẫu hồ sơ chung cho cả nước. Mỗi toà nhà có quy trình riêng trong nội quy. Các bước dưới đây là trình tự hay gặp, bạn hỏi ban quản lý toà nhà mình để có danh sách đúng:

1. Xin bản nội quy và mẫu đơn đăng ký thi công. Hỏi luôn giờ được thi công, ngày nghỉ không được làm, việc nào phải có phương án riêng (đục tường, thay cửa, thay đường ống, làm trần, lắp điều hoà).
2. Chuẩn bị hồ sơ. Các giấy tờ hay được yêu cầu: đơn đăng ký ghi hạng mục, thời gian dự kiến; bản vẽ hoặc mô tả phương án (vị trí đục, đi ống, đi dây); thông tin đơn vị thi công và danh sách thợ kèm giấy tờ tuỳ thân; bản cam kết tuân thủ nội quy và bồi thường nếu gây hư hỏng. Nếu bạn là người thuê nhà, Điều 131 Luật Nhà ở yêu cầu phải được chủ sở hữu đồng ý, nên chuẩn bị văn bản đồng ý của chủ nhà.
3. Chờ ban quản lý duyệt. Phương án có đụng hệ thống chung (ống đứng, trục kỹ thuật, điện tổng, phòng cháy chữa cháy) thường phải có kỹ thuật toà nhà xem trước.
4. Nhận thẻ ra vào cho thợ, đăng ký thang máy chở hàng. Hỏi rõ lối đi của thợ và vật liệu.
5. Thi công đúng phương án đã đăng ký. Phát sinh hạng mục mới thì báo bổ sung.
6. Nghiệm thu với ban quản lý khi xong. Kỹ thuật toà nhà có thể kiểm tra hành lang, thang máy, đầu báo cháy, đường ống. Xin biên bản để làm căn cứ hoàn cọc (nếu có).

Theo khoản 3 Điều 43 Quy chế, đơn vị quản lý vận hành có trách nhiệm "hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu". Nghĩa là bạn có quyền hỏi và họ có trách nhiệm hướng dẫn.

Giờ thi công, thang máy và vận chuyển vật liệu

Giờ thi công do nội quy toà nhà bạn quy định, không có một khung giờ chung trong luật. Ví dụ, bản nội quy kèm hợp đồng mua bán của một dự án ở Khánh Hoà (Sở Công Thương Khánh Hoà đăng năm 2025) ghi: vận chuyển thiết bị, đồ dùng hoặc vật liệu sửa chữa phải báo Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chỉ làm từ 8 giờ sáng đến 18 giờ chiều hằng ngày. Đó là quy định của dự án đó. Toà nhà của bạn có thể khác, nhiều nơi tách riêng giờ cho việc gây ồn như khoan, đục.

Việc nên làm khi chở vật liệu:

• Chỉ dùng thang máy được chỉ định cho hàng (nếu toà nhà có), đúng giờ được phép.
• Hỏi ban quản lý về tải trọng cho phép và có phải lót, bọc vách thang máy không. Xi măng, cát, gạch phải đóng bao kín.
• Không để vật liệu ở hành lang, sảnh, chiếu nghỉ cầu thang bộ. Hành lang và cầu thang bộ là đường thoát nạn, để vật cản là vi phạm khoản 10 Điều 14 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ.
• Không chặn cửa thang thoát hiểm để chở đồ cho tiện. Cửa ngăn cháy phải đóng.
• Vật dài như thanh nhôm, ống, tấm thạch cao phải hỏi trước, vì có thể không vừa cabin.

Tiền cọc thi công

Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư không có quy định về tiền cọc thi công. Nhiều toà nhà vẫn thu một khoản đặt cọc trước khi cho thi công, để trừ khi thợ làm hỏng phần chung hoặc để lại rác. Đây là quy định riêng của từng toà nhà theo nội quy hoặc theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Nếu toà nhà bạn thu cọc:

• Đề nghị văn bản ghi số tiền, căn cứ thu (điều nào trong nội quy), điều kiện hoàn và thời hạn hoàn.
• Lấy phiếu thu có dấu hoặc chuyển khoản vào tài khoản của đơn vị quản lý.
• Trước khi khởi công, chụp ảnh hiện trạng hành lang, sàn, vách thang máy trước cửa nhà. Đây là bằng chứng khi xét trừ cọc.
• Khi xong việc, yêu cầu nghiệm thu bằng biên bản. Có khoản trừ thì đề nghị ghi rõ lý do.

Nếu có tranh chấp về khoản thu này, khoản 3 Điều 44 Quy chế hướng các bên thương lượng trước, không được thì đề nghị Hội nghị nhà chung cư giải quyết.

Rác xây dựng

• Không bỏ xà bần, gạch vỡ, vữa vào phòng rác, ống đổ rác. Phòng rác của toà nhà dành cho rác sinh hoạt. Ví dụ bản nội quy dự án ở Khánh Hoà nói trên ghi phòng chứa rác chỉ được dùng để bỏ rác thải sinh hoạt.
• Không đổ vữa, nước vệ sinh dụng cụ xuống bồn cầu, phễu thoát sàn, lavabo. Vữa đông lại trong ống đứng chung gây tắc cho cả trục căn hộ.
• Đóng bao, tập kết đúng chỗ ban quản lý chỉ định, rồi thuê chở đi. Xà bần từ sửa chữa, cải tạo được xếp là chất thải rắn xây dựng. Việc thu gom, vận chuyển do quy định của từng tỉnh, thành phố. Ví dụ TP.HCM có Quyết định 22/2024/QĐ-UBND về chất thải rắn xây dựng và bùn thải từ bể phốt. Hỏi ban quản lý toà nhà bạn đơn vị được phép thu gom và chi phí.
• Ghi rõ trong hợp đồng với thợ ai lo việc dọn và chở rác. Đây là chỗ hay phát sinh tiền.

Rủi ro nếu tự ý làm mà không đăng ký

• Bị dừng thi công, bị cấm thợ vào. Ban quản lý kiểm soát cửa ra vào và thang máy. Làm không đăng ký thường bị lập biên bản và dừng.
• Bị phạt hành chính và buộc khôi phục nguyên trạng nếu đụng kết cấu, mặt ngoài, phần chung, phòng cháy chữa cháy, theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Khôi phục nguyên trạng nhiều khi tốn hơn cả lần sửa.
• Bồi thường cho hàng xóm. Đục trúng ống, làm hỏng chống thấm sàn khiến nhà dưới bị thấm, vỡ ống nước khi khoan: chủ căn hộ chịu trách nhiệm sửa và bồi thường (khoản 2 Điều 32 và điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế, khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở).
• Bị ngừng điện, nước. Theo khoản 2 Điều 32 Quy chế, nếu hư hỏng phần sở hữu riêng ảnh hưởng đến căn khác mà chủ nhà không sửa, đơn vị quản lý vận hành được tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng cấp điện, nước cho căn đó.
• Mất quyền bảo hành. Tự đục, thay đường ống, phá lớp chống thấm khi căn hộ còn trong thời hạn bảo hành (tối thiểu 60 tháng với nhà chung cư theo Điều 129 Luật Nhà ở) có thể khiến chủ đầu tư từ chối bảo hành phần đó. Còn bảo hành thì nên báo chủ đầu tư sửa trước.
• Rủi ro cháy, điện giật. Hàn cắt gần vật liệu dễ cháy, che đầu báo khói, đấu thêm tải vượt công suất dây đều làm tăng nguy cơ cháy. Ví dụ bản nội quy dự án ở Khánh Hoà nói trên cấm dùng phụ tải điện lớn hơn công suất đã thiết kế cho căn hộ.

Phần dành cho thợ: trước khi nhận việc trong chung cư

• Hỏi chủ nhà đã đăng ký thi công chưa, và xin bản sao giấy duyệt. Không có giấy thì thường không qua được bảo vệ.
• Xem bản vẽ hoàn công trước khi đục. Không phân biệt được tường chịu lực, vách bê tông, tường xây ngăn phòng thì không đục. Hỏi kỹ thuật toà nhà. Tường bao hộp kỹ thuật và tường giữa hai căn là phần sở hữu chung.
• Dò đường ống, dây điện âm trước khi khoan. Dùng máy dò, đối chiếu bản vẽ điện nước của căn hộ. Không khoan sâu trên sàn: dưới lớp lát có lớp chống thấm và có thể có ống của căn dưới đi trên trần.
• Không đụng ống đứng, van tổng tầng, tủ điện tầng. Cần ngắt nước, ngắt điện tổng thì phải qua kỹ thuật toà nhà.
• Làm trần, vách phải chừa đúng vị trí đầu báo khói, đầu phun chữa cháy, loa báo cháy. Không dời, không sơn lên, không bọc nilon kín những thiết bị này. Che bụi tạm thì hỏi kỹ thuật toà nhà cách làm, và gỡ ngay khi xong việc trong ngày.
• Hàn, cắt phát tia lửa phải hỏi ban quản lý trước. Hỏi rõ toà nhà có yêu cầu đăng ký riêng, chuẩn bị bình chữa cháy tại chỗ hay không. Dọn vật dễ cháy quanh chỗ hàn.
• Khi phá lớp lát WC, lô gia phải làm lại chống thấm và ngâm thử nước trước khi lát lại. Thấm xuống nhà dưới là lỗi hay bị khiếu nại nhất. Xem thêm nhà vệ sinh thấm xuống trần nhà dưới.
• Điều hoà: cục nóng chỉ đặt ở vị trí thiết kế, không khoan thêm lỗ ra tường bao ngoài khi chưa được duyệt. Đường nước ngưng nối đúng ống thoát chờ, không xả ra mặt ngoài. Xem thêm lắp điều hoà đúng kỹ thuật.
• Che chắn và dọn sạch hành lang mỗi ngày. Lót sàn hành lang trước cửa, bọc vách thang máy nếu toà nhà yêu cầu.

An toàn khi sửa chữa trong nhà cao tầng

• Điện: ngắt aptomat nhánh của khu vực đang làm, treo biển báo. Đo lại bằng bút thử trước khi chạm dây. Không đấu tắt qua aptomat tổng. Thiết bị cầm tay (máy khoan, máy cắt) nên cắm qua mạch có thiết bị chống dòng rò. Quy chuẩn QCVN 12:2014/BXD yêu cầu RCD dòng tác động không quá 30 mA làm bảo vệ bổ sung ở mạch có dùng dụng cụ cầm tay. Xem thêm sự cố điện trong nhà.
• Nước: khoá van tổng của căn hộ trước khi động vào đường ống. Biết vị trí van tầng để báo kỹ thuật toà nhà khi có sự cố.
• Gas: nếu toà nhà có gas trung tâm, không tự tháo, dời ống gas. Ngửi thấy mùi gas thì không bật tắt công tắc, mở cửa thoáng, báo ngay ban quản lý.
• Độ cao: không trèo ra ngoài lan can lô gia để lắp cục nóng, lưới, máng. Việc ngoài mặt dựng phải có dây an toàn neo vào điểm chịu lực và thợ có kinh nghiệm làm trên cao. Nhiều toà nhà chỉ cho đội được duyệt làm phần này.
• Bụi và tiếng ồn: đóng cửa căn hộ khi cắt, đục. Không cắt gạch ngoài hành lang.

Câu hỏi thường gặp

Sửa nhỏ như thay vòi, thay bóng đèn có phải đăng ký không?

Tuỳ nội quy toà nhà. Thay thiết bị nhỏ không đụng tường, sàn, ống chung thường không cần hồ sơ, nhưng thợ ra vào vẫn phải đăng ký với bảo vệ hoặc lễ tân. Đục tường, thay đường ống, làm trần, lát lại sàn thì gần như toà nhà nào cũng yêu cầu đăng ký. Hỏi ban quản lý toà nhà bạn trước cho chắc.

Ban công, lô gia là của tôi thì tôi có được quây kín làm phòng không?

Lô gia thuộc phần sở hữu riêng (khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở), nhưng cấu kiện thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế là phần chung (khoản 1 Điều 143). Quây kín bằng vật liệu, màu sắc khác thiết kế có thể bị coi là thay đổi mặt ngoài, bị phạt 100 đến 130 triệu đồng theo khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP và buộc khôi phục. Hãy hỏi ban quản lý mẫu cửa, vách được phép.

Tôi muốn đập tường giữa hai phòng ngủ cho rộng, có được không?

Được nếu đó là tường ngăn không chịu lực bên trong căn hộ. Không được nếu là tường, vách bê tông chịu lực. Bạn cần xem bản vẽ kết cấu hoặc hoàn công và để kỹ thuật toà nhà xác nhận trước khi đục. Thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực bị cấm theo điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở.

Toà nhà bắt đóng tiền cọc thi công có đúng luật không?

Luật Nhà ở 2023 và Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư không quy định về tiền cọc thi công. Đây là quy định riêng của toà nhà. Bạn có quyền đề nghị biết căn cứ thu, điều kiện hoàn, và nhận phiếu thu. Không đồng ý thì thương lượng với ban quản trị, sau đó đưa ra Hội nghị nhà chung cư theo khoản 3 Điều 44 Quy chế.

Giờ thi công trong chung cư là mấy giờ?

Không có khung giờ chung trong luật. Mỗi toà nhà quy định trong nội quy. Ví dụ một dự án ở Khánh Hoà cho vận chuyển vật liệu từ 8 giờ đến 18 giờ hằng ngày, nhưng toà nhà của bạn có thể khác, đặc biệt với việc gây ồn và ngày nghỉ.

Sửa trong căn hộ có phải xin giấy phép xây dựng ở phường không?

Thông thường không. Luật Xây dựng 2025 (khoản 2 Điều 43) miễn giấy phép cho sửa chữa, cải tạo bên trong công trình nếu không đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm phòng cháy chữa cháy. Bạn vẫn phải đăng ký với ban quản lý. Nếu đụng kết cấu, công năng hay mặt ngoài thì phải hỏi cơ quan quản lý xây dựng.

Thợ làm hỏng ống nước khiến nhà dưới bị thấm thì ai chịu?

Với hàng xóm và toà nhà, chủ căn hộ đang thi công phải sửa và bồi thường (điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế, khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở). Sau đó chủ nhà đòi lại thợ theo hợp đồng thi công. Vì vậy nên có hợp đồng ghi rõ phạm vi việc, trách nhiệm khi gây hư hỏng và thời hạn bảo hành.

Tôi thuê căn hộ, có được tự sửa không?

Theo khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở, người không phải chủ sở hữu chỉ được cải tạo nhà nếu được chủ sở hữu đồng ý. Sửa hư hỏng thông thường thì làm theo thoả thuận trong hợp đồng thuê. Khi đăng ký với ban quản lý, bạn nên có văn bản đồng ý của chủ nhà.

Đặt thợ trên Thuê Thợ 365

Trước khi thợ đến, hãy chuẩn bị bản nội quy toà nhà, giấy duyệt thi công, ảnh hiện trạng và mô tả việc cần làm. Thợ biết trước giờ được làm và chỗ được chở vật liệu sẽ báo giá sát hơn. Bạn có thể tìm thợ sửa chữa nhà, xem thợ theo từng chung cư, hoặc đăng việc nhận báo giá để thợ gần bạn gửi giá trước khi đến. Thợ trên Thuê Thợ 365 đã được xác minh danh tính, báo giá trực tiếp với bạn trước khi làm, và tiền công có bảo hành.