Hỏng hóc trong chung cư ai sửa: phần sở hữu riêng, sở hữu chung, kinh phí bảo trì và bảo hành

Hỏng hóc trong chung cư do ai sửa phụ thuộc vào hai câu hỏi: chỗ hỏng thuộc phần sở hữu riêng hay phần sở hữu chung, và nhà còn trong thời hạn bảo hành hay không. Hỏng trong phần riêng của căn hộ thì chủ căn hộ tự sửa bằng tiền của mình. Hỏng phần chung như ống đứng, trục kỹ thuật, tường chịu lực, mái, thang máy thì ban quản trị tổ chức sửa bằng kinh phí bảo trì 2%. Nếu toà nhà còn trong thời hạn bảo hành (tối thiểu 60 tháng với nhà chung cư) thì chủ đầu tư phải sửa các hư hỏng thuộc nội dung bảo hành.

Bài này dẫn điều luật cụ thể cho từng trường hợp, giải thích cách xử lý thấm từ nhà trên xuống nhà dưới, và cách làm việc với ban quản lý để việc sửa không bị đùn đẩy.

Các văn bản bài này dựa vào

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (hiệu lực từ 01/8/2024): Điều 129 (bảo hành), Điều 130 (bảo trì), Điều 135 (nghĩa vụ khi bảo trì, cải tạo), Điều 142 (phần sở hữu riêng, chung), Điều 152 đến 155 (kinh phí bảo trì). Luật đã được sửa đổi một số điều, khi cần trích dẫn chính xác hãy đối chiếu bản hợp nhất mới nhất.
• Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, theo văn bản hợp nhất 17/VBHN-BXD ngày 24/3/2026 do Bộ Xây dựng đăng (đã gộp các lần sửa đổi bằng Thông tư 09/2025, 32/2025, 08/2026).
• Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13), Điều 605 về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng gây ra.
• Nghị định 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính, hiệu lực từ 26/8/2026, thay thế Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung theo Điều 142

Phần sở hữu riêng (khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở) gồm:

• Phần diện tích trong căn hộ, kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ.
• Phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng (ví dụ ki ốt, văn phòng đã mua).
• Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, trừ các thiết bị thuộc phần chung.

Phần sở hữu chung (khoản 2 Điều 142) gồm, theo đúng liệt kê của luật:

• Phần diện tích còn lại ngoài phần riêng; nhà sinh hoạt cộng đồng.
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy chữa cháy và các phần khác không thuộc sở hữu riêng.
• Hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư (trừ phần phải bàn giao cho Nhà nước).
• Công trình công cộng trong khu chung cư không xây để kinh doanh: sân chung, vườn hoa, công viên theo dự án được duyệt.

Ngoài ra, khoản 1 Điều 143 ghi: cấu kiện, trang thiết bị gắn với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được duyệt thì thuộc phần chung. Diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật bên trong căn hộ cũng không tính vào diện tích sử dụng của căn hộ.

Quan trọng: khoản 3 Điều 142 yêu cầu hợp đồng mua bán phải ghi rõ phần riêng, phần chung. Nếu hợp đồng không ghi thì xác định theo Điều 142. Khi có tranh cãi, việc đầu tiên là mở hợp đồng mua bán và phụ lục của căn hộ.

Bảng tra nhanh: hỏng chỗ nào, ai sửa

Bảng dưới áp dụng Điều 142 vào các hư hỏng hay gặp. Ở những dòng luật không nêu đích danh, chúng tôi ghi rõ đó là cách hiểu thông dụng và cần đối chiếu hợp đồng của bạn.

Hư hỏng	Thuộc phần	Ai tổ chức sửa, ai trả tiền (khi hết bảo hành)	Căn cứ
Ống đứng cấp, thoát nước trong hộp kỹ thuật	Chung	Ban quản trị, kinh phí bảo trì	Điểm b khoản 2 Điều 142 (hộp kỹ thuật, hệ thống cấp, thoát nước); Điều 34 Quy chế
Tường bao hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ	Chung	Ban quản trị. Chủ căn hộ phải cho vào sửa	Điểm b khoản 2 Điều 142; khoản 2 Điều 32 Quy chế
Ống nhánh từ đồng hồ, van căn hộ vào thiết bị trong nhà	Thường là riêng (thiết bị sử dụng riêng gắn với căn hộ)	Chủ căn hộ	Điểm c khoản 1 Điều 142. Luật không nêu ranh giới cụ thể, xem hợp đồng
Bồn cầu, lavabo, vòi, bình nóng lạnh, ổ cắm, đèn trong căn	Riêng	Chủ căn hộ	Điểm c khoản 1 Điều 142
Tường chịu lực, cột, dầm nứt	Chung	Ban quản trị	Điểm b khoản 2 Điều 142
Tường ngăn giữa hai căn hộ	Chung	Ban quản trị	Điểm b khoản 2 Điều 142
Tường ngăn phòng bên trong căn	Riêng (diện tích tường ngăn trong căn tính vào diện tích căn hộ)	Chủ căn hộ	Khoản 1 Điều 143
Sàn bê tông nứt, võng	Chung (luật liệt kê "sàn")	Ban quản trị	Điểm b khoản 2 Điều 142
Gạch lát, lớp hoàn thiện sàn trong căn	Thường coi là riêng	Chủ căn hộ	Cách hiểu thông dụng, xem hợp đồng
Thấm qua sàn WC xuống nhà dưới	Tuỳ nguyên nhân, xem mục riêng bên dưới		Điểm g khoản 1 Điều 41 Quy chế
Tường bao ngoài, mặt dựng thấm khi mưa	Chung	Ban quản trị	Điểm b khoản 2 Điều 142
Mái, sân thượng thấm xuống căn tầng trên cùng	Chung	Ban quản trị	Điểm b khoản 2 Điều 142
Hệ thống báo cháy, đầu phun chữa cháy (kể cả trong căn)	Chung	Ban quản trị. Chủ căn không tự tháo, dời	Điểm b khoản 2 Điều 142; khoản 10 Điều 14 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024
Thang máy, máy bơm, máy phát, bể nước	Chung	Đơn vị quản lý vận hành duy trì; sửa lớn bằng kinh phí bảo trì	Điểm a khoản 1 Điều 7, Điều 34 Quy chế
Bể phốt, hút bể phốt, ống thoát chung bị nghẹt	Chung	Kinh phí bảo trì	Khoản 3 Điều 34 Quy chế
Cửa, vách kính, lan can lô gia	Lô gia là riêng, nhưng cấu kiện thuộc mặt đứng theo thiết kế là chung	Xem hợp đồng và hồ sơ thiết kế	Khoản 1 Điều 142, khoản 1 Điều 143
Điều hoà, cục nóng của căn	Riêng	Chủ căn hộ	Điểm c khoản 1 Điều 142

Lưu ý về hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ: phần diện tích này không tính vào diện tích căn hộ (khoản 1 Điều 143), tường bao của nó là phần chung. Bạn không được đục, ốp kín không chừa cửa thăm. Khi ống trong hộp hỏng, khoản 2 Điều 32 Quy chế buộc chủ căn hộ "tạo điều kiện và hỗ trợ" đơn vị quản lý vận hành, đơn vị thi công vào sửa.

Kinh phí bảo trì 2% dùng vào đâu

Theo khoản 1 Điều 152 Luật Nhà ở, người mua căn hộ của chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị căn hộ, tính riêng với tiền mua và ghi rõ trong hợp đồng. Với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại chưa bán, chủ đầu tư cũng phải đóng 2% (khoản 2 Điều 152). Theo điểm b khoản 1 Điều 153, người mua phải đóng khoản này vào tài khoản ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao căn hộ.

Tiền này được dùng thế nào:

• Chỉ dùng cho phần sở hữu chung. Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở: kinh phí bảo trì chỉ được dùng để bảo trì, thay thế hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo kế hoạch bảo trì được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Ban quản trị không được dùng vào quản lý vận hành hay mục đích khác.
• Không dùng để sửa đồ trong căn hộ của bạn. Sửa bồn cầu, ống nhánh, gạch lát trong căn là trách nhiệm của chủ căn (khoản 1 Điều 130 Luật Nhà ở, khoản 1 Điều 31 Quy chế).
• Hạng mục được chi: Điều 34 Quy chế liệt kê: các hạng mục thuộc phần chung theo khoản 2 Điều 142; hạ tầng bên ngoài kết nối với toà nhà; xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ, cấy vi sinh hệ thống nước thải; hạng mục khác theo hợp đồng hoặc Hội nghị nhà chung cư quyết định.
• Phải có chứng từ và báo cáo. Khoản 2 Điều 155: việc dùng kinh phí phải có hoá đơn, chứng từ và báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
• Hỏng đột xuất: khoản 5 Điều 32 Quy chế cho phép Ban quản trị quyết định sửa chữa đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hoả hoạn, rồi báo cáo Hội nghị nhà chung cư gần nhất. Bạn không phải chờ đến hội nghị thường niên mới được sửa ống đứng vỡ.
• Hết tiền: khoản 3 Điều 155: dùng hết kinh phí thì các chủ sở hữu phải đóng thêm khi bảo trì theo kế hoạch hoặc khi có hạng mục cần sửa đột xuất.

Kinh phí bảo trì do chủ đầu tư thu và giữ trong tài khoản riêng, sau đó bàn giao cho Ban quản trị khi Ban quản trị được công nhận (Điều 153 Luật Nhà ở). Không đóng kinh phí bảo trì là hành vi bị cấm (điểm a khoản 8 Điều 3) và bị phạt 20 đến 30 triệu đồng với cá nhân theo khoản 1 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Bảo hành nhà ở của chủ đầu tư

Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định:

• Ai bảo hành: nhà đầu tư xây để bán, cho thuê mua thì bên bán (chủ đầu tư) có trách nhiệm bảo hành. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu nhà thầu thi công, nhà cung cấp thiết bị bảo hành lại cho mình, nhưng người mua làm việc với chủ đầu tư.
• Thời hạn: nhà chung cư được bảo hành tối thiểu 60 tháng, nhà ở riêng lẻ tối thiểu 24 tháng. Thời hạn tính kể từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, không phải từ ngày bạn nhận chìa khoá. Nếu bạn mua căn đã nghiệm thu lâu, thời hạn còn lại sẽ ngắn hơn. Hợp đồng có thể ghi thời hạn dài hơn mức tối thiểu.
• Nội dung bảo hành: sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, khắc phục nghiêng, lún, nứt, sụt và các nội dung khác theo hợp đồng.
• Thiết bị khác gắn với nhà (ví dụ bình nóng lạnh, điều hoà, bếp nếu chủ đầu tư lắp sẵn): bảo hành theo thời hạn của nhà sản xuất, không phải 60 tháng.

Điều này có nghĩa: trong thời hạn bảo hành, ngay cả phần thuộc sở hữu riêng như lớp ốp lát, đường ống cấp thoát nước trong căn hộ, nếu hỏng do lỗi xây dựng, cũng thuộc nội dung bảo hành của chủ đầu tư. Còn hỏng do người dùng (tự đục, va đập, tự thay ống) thì thường không được bảo hành.

Thấm từ nhà trên xuống nhà dưới: xử lý thế nào

Đây là tranh chấp hay gặp nhất. Luật có nêu đích danh tình huống này:

• Điểm g khoản 1 Điều 41 Quy chế: chủ sở hữu có trách nhiệm "sửa chữa các hư hỏng thuộc phần sở hữu riêng mà có ảnh hưởng đến việc sử dụng của các chủ sở hữu khác", và "tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì, sửa chữa các hư hỏng thấm, dột của sàn, khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung".
• Khoản 2 Điều 32 Quy chế: hư hỏng phần riêng ảnh hưởng đến chủ khác thì chủ sở hữu phải sửa. Nếu không sửa, đơn vị quản lý vận hành được tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng cấp điện, nước cho phần sở hữu riêng đó. Hư hỏng phần chung nằm trong khu vực riêng thì chủ căn phải tạo điều kiện cho thợ vào sửa.
• Điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế và khoản 2 Điều 135 Luật Nhà ở: gây hư hỏng cho căn hộ khác thì phải khôi phục nguyên trạng và bồi thường.
• Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015: chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây ra cho người khác. Người thi công có lỗi thì liên đới bồi thường (theo tóm tắt của Tạp chí Toà án nhân dân).
• Cố ý gây thấm dột là hành vi bị cấm (điểm b khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở) và bị phạt 100 đến 130 triệu đồng với cá nhân, buộc khôi phục (khoản 3 Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP). Lưu ý chữ "cố ý": thấm do hỏng hóc thông thường được xử lý bằng nghĩa vụ sửa và bồi thường, không phải mức phạt này.

Trình tự xử lý nên làm:

1. Chụp ảnh, quay video vết thấm, ghi ngày giờ. Đánh dấu mép vết ố bằng bút chì để theo dõi lan rộng.
2. Báo ban quản lý toà nhà bằng văn bản (email, phiếu yêu cầu, ứng dụng của toà nhà). Đề nghị kỹ thuật toà nhà lên kiểm tra và lập biên bản hiện trạng có chữ ký các bên.
3. Xác định nguồn nước. Kỹ thuật toà nhà hoặc thợ kiểm tra: ống đứng trong hộp kỹ thuật, ống nhánh và cổ ống xuyên sàn của căn trên, chống thấm sàn WC căn trên, ống nước ngưng điều hoà. Thường phải khoá từng van, xả thử từng thiết bị ở căn trên để khoanh vùng.
4. Phân trách nhiệm theo nguồn:
   • Nguồn từ phần riêng của căn trên (ống nhánh rò, lớp chống thấm WC hỏng do căn trên tự cải tạo, bồn cầu hở cổ): chủ căn trên sửa và bồi thường phần trần, sơn, đồ đạc hỏng của căn dưới.
   • Nguồn từ phần chung (ống đứng, sàn kết cấu nứt, hộp kỹ thuật): Ban quản trị tổ chức sửa bằng kinh phí bảo trì. Các căn liên quan phải cho thợ vào.
   • Toà nhà còn bảo hành và nguyên nhân là lỗi xây dựng: đề nghị chủ đầu tư sửa theo Điều 129.
5. Căn trên không hợp tác: đề nghị ban quản lý áp dụng khoản 2 Điều 32 Quy chế. Có thể đề nghị hoà giải ở tổ dân phố, sau đó khởi kiện ra Toà án để đòi sửa và bồi thường.
6. Sửa xong phải thử lại. Với chống thấm sàn WC, thợ làm lại lớp chống thấm và ngâm nước thử trước khi lát. Căn dưới kiểm tra trần sau thời gian ngâm thử rồi mới sửa trần, sơn lại.

Về lớp chống thấm sàn WC: Luật Nhà ở liệt kê "sàn" là phần chung, nhưng không nói lớp chống thấm và lớp lát trên sàn thuộc phần nào. Quy chế nhắc tới "thấm, dột của sàn, khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung", nghĩa là có trường hợp thấm sàn WC thuộc phần chung. Ranh giới cụ thể phụ thuộc hợp đồng mua bán và hồ sơ thiết kế. Trên thực tế, nếu chủ căn trên đã tự phá lớp lát, làm lại WC thì lỗi chống thấm sau đó thường được coi là trách nhiệm của họ. Xem thêm phần kỹ thuật trong bài nhà vệ sinh thấm xuống trần nhà dưới.

Cách làm việc với ban quản lý, ban quản trị

Hai đơn vị này khác nhau:

• Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu, đại diện cư dân, quản lý tài khoản kinh phí bảo trì (Điều 153 Luật Nhà ở), ký hợp đồng quản lý vận hành (Điều 29 Quy chế) và hợp đồng bảo trì (Điều 35 Quy chế).
• Đơn vị quản lý vận hành (cư dân hay gọi là ban quản lý toà nhà) vận hành thang máy, bơm, máy phát, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh, bảo vệ (Điều 7 Quy chế). Họ có trách nhiệm hướng dẫn việc lắp đặt thiết bị trong phần sở hữu riêng (khoản 3 Điều 43 Quy chế).

Khi có hư hỏng:

• Gửi yêu cầu bằng văn bản, giữ bản sao. Ghi vị trí, mô tả, ảnh, ngày phát hiện, việc bạn đề nghị.
• Yêu cầu biên bản kiểm tra hiện trạng và kết luận nguyên nhân. Không có kết luận thì khó phân trách nhiệm.
• Hỏng phần chung mà chậm sửa: đề nghị Ban quản trị áp dụng khoản 5 Điều 32 Quy chế (sửa đột xuất rồi báo cáo hội nghị). Điểm c khoản 1 Điều 41 cho chủ sở hữu quyền yêu cầu Ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành cung cấp thông tin, công khai các nội dung về quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có kế hoạch bảo trì và việc chi kinh phí.
• Tranh chấp về kinh phí bảo trì: theo khoản 1 Điều 44 Quy chế, do Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư, Toà án hoặc trọng tài thương mại giải quyết.
• Tranh chấp với Ban quản trị về công tác quản lý vận hành: thương lượng trước, không được thì đề nghị họp Hội nghị nhà chung cư (khoản 3 Điều 44 Quy chế).
• Chủ đầu tư không bảo hành: gửi yêu cầu bảo hành bằng văn bản, nêu Điều 129 Luật Nhà ở và điều khoản bảo hành trong hợp đồng. Không được giải quyết thì có thể phản ánh tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh hoặc khởi kiện.

Phần dành cho thợ: khoanh vùng nguồn thấm trước khi báo giá

• Đừng nhận sửa trần căn dưới khi chưa xử lý nguồn ở căn trên. Sửa trần trước thì vài tuần sau thấm lại.
• Khoanh vùng bằng cách cô lập từng nguồn: khoá van tổng căn trên, xem vết thấm có ngừng không (rò đường cấp có áp). Mở lại, không dùng nước WC căn trên một thời gian, xem vết thấm có giảm không (thấm do nước thoát và nước sinh hoạt trên sàn). Đổ nước thử riêng vào phễu thoát sàn, bồn cầu, khu tắm đứng để tìm điểm.
• Đồng hồ nước: khoá hết vòi trong căn, đồng hồ vẫn chạy là rò đường cấp sau đồng hồ, tức là trong phần ống của căn hộ. Đồng hồ đứng mà vẫn thấm thì nghĩ đến ống thoát, chống thấm, ống đứng hoặc nước ngưng điều hoà.
• Kiểm tra cổ ống xuyên sàn và chân tường tiếp giáp sàn. Đây là các vị trí dễ thấm, theo kiến trúc sư Trương Thành Trung trên VnExpress (2022), cùng với hộp kỹ thuật và vết nứt sàn bê tông.
• Ống đứng trong hộp kỹ thuật là phần chung. Thấy rò ở ống đứng thì báo kỹ thuật toà nhà, không tự cắt nối.
• Ghi biên bản hiện trạng cho khách, có ảnh trước và sau. Đây là tài liệu chủ nhà cần để đòi bồi thường hoặc đòi bảo hành.

An toàn khi xử lý hỏng hóc trong căn hộ

• Nước rò gần ổ cắm, đèn trần, quạt trần: ngắt aptomat khu vực đó trước khi kiểm tra. Trần thạch cao ngậm nước có thể sập, không đứng ngay dưới.
• Vỡ ống cấp nước: khoá van căn hộ ngay. Không tìm được van thì báo kỹ thuật toà nhà khoá van tầng.
• Mùi gas (toà nhà có gas trung tâm): không bật tắt công tắc, không dùng lửa, mở cửa thoáng, báo ban quản lý.
• Không tự trèo ra ngoài lan can để kiểm tra mặt dựng, cục nóng. Việc này cần thợ làm trên cao có dây an toàn.
• Không tự tháo đầu phun, đầu báo cháy dù nó đang nhỏ nước. Báo kỹ thuật toà nhà.

Câu hỏi thường gặp

Ống nước trong hộp kỹ thuật nhà tôi bị rò, tôi có phải trả tiền sửa không?

Theo điểm b khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở, hộp kỹ thuật, tường bao hộp kỹ thuật và hệ thống cấp, thoát nước dùng chung là phần sở hữu chung. Ban quản trị tổ chức sửa bằng kinh phí bảo trì (Điều 34 Quy chế). Bạn có trách nhiệm cho thợ vào căn hộ để sửa (khoản 2 Điều 32 Quy chế). Nếu ống rò là ống nhánh riêng của căn bạn đi trong hộp thì cần xem hợp đồng và kết luận của kỹ thuật toà nhà.

Kinh phí bảo trì 2% có dùng để sửa nhà vệ sinh trong căn hộ được không?

Không. Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở chỉ cho dùng kinh phí bảo trì cho các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung, theo kế hoạch được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Hư hỏng trong phần riêng, nếu đã hết bảo hành, do chủ căn hộ tự chi trả.

Bảo hành chung cư 60 tháng tính từ ngày nào?

Theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, tính từ khi hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng, với thời hạn tối thiểu 60 tháng. Đó không phải ngày bạn nhận bàn giao. Hợp đồng mua bán có thể ghi thời hạn dài hơn, hãy kiểm tra điều khoản bảo hành của hợp đồng.

Nhà trên thấm xuống nhưng chủ nhà trên không chịu sửa thì làm gì?

Báo ban quản lý lập biên bản, xác định nguồn thấm. Nếu nguồn thuộc phần riêng của căn trên, khoản 2 Điều 32 Quy chế buộc họ sửa; không sửa thì đơn vị quản lý vận hành được tạm ngừng hoặc đề nghị tạm ngừng cấp điện, nước cho căn đó. Bạn có quyền đòi bồi thường thiệt hại theo điểm h khoản 1 Điều 41 Quy chế và Điều 605 Bộ luật Dân sự, qua hoà giải hoặc khởi kiện.

Tường giữa nhà tôi và nhà bên cạnh bị nứt, ai sửa?

Theo điểm b khoản 2 Điều 142, tường phân chia các căn hộ là phần sở hữu chung. Báo Ban quản trị để kiểm tra nguyên nhân. Còn bảo hành thì chủ đầu tư phải sửa theo Điều 129 (nội dung bảo hành có tường, nứt). Nếu nứt do một bên tự đục, khoan thì bên đó phải khôi phục và bồi thường.

Cục nóng điều hoà và lan can lô gia là của ai?

Cục nóng điều hoà của căn là thiết bị sử dụng riêng, chủ căn tự sửa. Lô gia thuộc phần riêng, nhưng cấu kiện thuộc mặt đứng công trình theo thiết kế được duyệt là phần chung (khoản 1 Điều 143). Lan can, vách kính mặt ngoài thuộc loại nào cần xem hồ sơ thiết kế và hợp đồng.

Chủ đầu tư từ chối bảo hành vì nói hỏng do người dùng thì sao?

Đề nghị chủ đầu tư kiểm tra và ghi kết luận bằng văn bản có nêu nguyên nhân. Bạn có thể nhờ đơn vị độc lập kiểm tra để đối chiếu. Nếu hư hỏng thuộc nhóm luật liệt kê ở khoản 3 Điều 129 (sàn, tường, ốp lát, cấp thoát nước, cấp điện…) và bạn không tự can thiệp, hãy giữ hồ sơ để khiếu nại hoặc khởi kiện.

Căn hộ mua lại của người khác có còn được bảo hành không?

Bảo hành gắn với nhà ở và thời hạn tính từ ngày nghiệm thu đưa vào sử dụng (khoản 2 Điều 129). Nếu còn trong thời hạn, chủ sở hữu hiện tại vẫn có thể yêu cầu chủ đầu tư bảo hành theo nội dung luật quy định. Nên hỏi người bán các biên bản bảo hành, sửa chữa trước đó.

Đặt thợ trên Thuê Thợ 365

Khi hỏng phần riêng hoặc cần thợ kiểm tra nguồn thấm để có biên bản làm việc với ban quản lý, bạn có thể tìm thợ sửa chữa nhà, thợ chống thấm, xem thợ theo từng chung cư, hoặc đăng việc nhận báo giá. Thợ trên Thuê Thợ 365 đã được xác minh danh tính, báo giá trực tiếp với bạn trước khi làm, và tiền công có bảo hành. Bạn cũng có thể đọc thêm cẩm nang cấp thoát nước và tường bị thấm, bong sơn.